나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51107 [1] 전라남도 무안군 무안읍 성동리 928-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 무안군 무안읍 성동리 소재 무안군청 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및
연립주택 등으로 형성된 읍소재지내 기존주거지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 읍소재지에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

유사 사다리형으로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약3m정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역(성동구역주거환경개선사업
정비구역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을
위한임시조치법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

번호(2) 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층건으로
외벽: 몰탈위 페인팅, 타일붙임
내벽: 벽지마감 외
창호: 샤시창임.

번호(2-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로
외벽: 오지벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지마감 외
창호: 샤시창 및 목재창임.

이용상태

번호(2) 단독주택
번호(2-1) 1,2층: 단독주택

설비내역

번호(2, 2-1) 급배수 및 위생설비, 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ~ㅂ). 개략적으로 실측하여 평가하였음.

공부와의 차이

번호(2-1) 공부상 용도가 '주택 및 대중음식점'이나 전체를 '단독주택'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지분매각
-특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
-공부상 용도는 주택 및 대중음식점이나 현황은 전체 단독주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51107 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비케이자산관리대부주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 성동리 928-10 (전라남도 무안군 성동길 22-7)

용도: 단독주택 (공부상 주택 및 대중음식점이나 현황 전체 단독주택 이용)

구조: 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 및 2층 건물

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 44,082,280원

토지면적: 281.00㎡ (약 85.02평)

토지지분: 56.2㎡ (약 17.00평)

건물면적: 199.47㎡ (약 60.34평)

건물지분: 39.89㎡ (약 12.07평)

건물 제시외면적: 38.50㎡ (약 11.65평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (일괄매각, 제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 무안군청 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 연립주택 등이 형성된 기존 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

소형차량 접근이 가능하며, 읍소재지에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 3m의 아스팔트포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성동구역주거환경개선사업 정비구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 및 건물 등기부 모두 소유권 보존 및 이전, 상속 등기 후 비케이자산관리대부주식회사의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리입니다. 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 신청 채권액을 제외한 사항으로 추정됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

현재 총 4명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* 김형관: 2022-11-10 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* 성낙현: 2024-05-24 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* 이삼자: 2019-03-14 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* 최권환: 2023-06-30 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

모든 임차인이 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖추고 있어, 낙찰 후에도 임차인의 권리가 인수될 수 있습니다. 특히 보증금 액수가 명확하지 않거나 0원인 경우, 실제 잠재적 인수 금액이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(채권자 비케이자산관리대부주식회사 강제경매개시결정) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있을 수 있습니다. 현재 모든 임차인이 대항력이 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

무안읍 성동리 일대는 단독주택 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 최근 부동산 시세는 지역 경기 및 개발 계획에 따라 변동성이 있습니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 없어 직접적인 비교 분석은 어렵습니다. 다만, 일반적인 주택 거래 동향을 고려할 때, 감정가 44,082,280원은 해당 면적과 건물의 감정가로, 지분매각 및 대항력 있는 임차인 존재 등 특수 물건임을 감안할 때 실제 경매에서의 낙찰가는 감정가 대비 할인될 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 상가 활용 가능성

공부상 용도는 주택 및 대중음식점으로 되어 있으나, 현황은 전체 단독주택으로 이용 중입니다. 이는 해당 물건의 일부 또는 전부가 제2종 근린생활시설 용도로도 활용될 수 있음을 시사합니다. 다만, 현재는 단독주택으로 이용 중이며, 해당 지역의 상업시설 용도 규제 및 사업성을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 무안군청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 읍 소재지 내에 있어 기본적인 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주거 환경 개선 지구에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. 다만, 주변이 기존 주거지대이므로 주거 환경은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 리스크

본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 건물 전체 또는 토지 전체를 소유하는 것이 아니라 소유권의 일부만을 취득하게 됩니다. 이는 다른 공유자와의 관계 형성, 재산권 행사, 향후 건물 관리 및 처분 등에 있어 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

4명의 임차인이 모두 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인들의 점유 및 주거 권리를 인수해야 함을 의미하며, 명도 진행에 있어 상당한 어려움이 예상됩니다. 실제 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부상 용도와 현황 이용 불일치

건물 중 일부(2-1)의 공부상 용도는 '주택 및 대중음식점'이나 현황은 '전체 단독주택'으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장, 토지대장 등 공부와의 불일치로, 추후 행정적 제재나 원상복구 명령 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수권 관련 리스크

특별 매각 조건으로 공유자의 우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. 이는 공유자가 매각 기일에 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 매수 신고를 할 경우, 최고가 매수 신고인이 낙찰받지 못하게 되는 상황이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 해당 권리 행사가 실효될 경우 차기 매각 기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없다는 조건도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 감정가는 44,082,280원입니다. 그러나 지분매각, 4명의 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 공부상 용도와 현황 이용 불일치, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재와 지분매각은 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 상당한 어려움을 줄 수 있습니다. 주거 환경 개선 지구에 위치하고 있어 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성도 있으나, 현 시점에서는 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 주거 환경 개선 지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 낮은 초기 투자 부담 가능성: 지분매각 및 복합적 위험 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성.

* 상업 시설 용도 가능성: 공부상 주택 및 대중음식점 용도로, 활용도에 따라 수익성 증대 기대 (단, 철저한 검토 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 공부상 용도와 현황 불일치, 공유자 우선매수권 등 상당한 위험 요소를 포함하고 있습니다. 주변 시세에 대한 구체적인 JSON 자료가 없어 정확한 시세 분석은 제한적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가(44,082,280원) 대비 약 40~50% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 17,600,000원 ~ 22,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 어디까지나 예상치이며, 실제 경매 현장의 경쟁 상황, 입찰 참여자들의 판단, 추가적인 권리 분석 결과 및 명도 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인들의 실제 권리 범위 및 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.