나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32773 [1] 전라남도 화순군 화순읍 수만리 201 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 수만리 소재 ""물촌마을"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 산간 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사이며, 전임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2014-05-15)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 타인소유 제시외수목(매실나무 등)이 식재됨.
본건 지상에 이동이 가능한 컨테이너 1동이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지상에 식재된 수목 및 이동가능한 컨테이너 1동 매각제외.
-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32773 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 수만리 201

용도: 전 (밭)

감정가: 339,170,000원

토지면적: 2609.00㎡ (약 789평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남광주농협 (정보 제공 시 '남OOOOOOOOO'로 표기되었으나, 등기부상 '남광주농업협동조합'으로 확인)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 화순군 화순읍 수만리 소재 "물촌마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 산간 농경지대로 이루어져 있습니다. 인근에는 수만리 들국화마을 및 수만리 생태숲공원 등이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 형태 및 이용상태: 본건은 부정형의 완경사지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있습니다. 그러나 첨부된 등기부 요약상 을4 지상권설정(남광주농업협동조합)은 '말소'로 표시되어 있어, 이에 대한 확인이 필수적입니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 명확하게 소명받아야 할 중요한 사항입니다.

말소기준권리: 을3 근저당권 (남광주농업협동조합, 2019-06-14 접수) 입니다.

등기부 요약:

갑2: 이홍규 소유권이전 (2001-11-06)

갑3: 심혁외 1명 소유권이전 (2017-03-24)

을3: 남광주농업협동조합 근저당권 (180,000,000원, 2019-06-14) - 말소기준권리

을4: 남광주농업협동조합 지상권설정 (말소)

갑4: 남광주농업협동조합 임의경매 (208,059,615원, 2025-05-14) - 말소

채권 총액: 180,000,000원 (등기부상 기재된 근저당권 금액 기준)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상입니다.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 권리 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 농경지대로, 주변에 별도의 상업 및 산업 시설은 미흡한 지역입니다. 지역 경제는 농업 및 자연 관광(들국화마을, 생태숲공원 등)을 중심으로 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설 및 교통망이 부족한 농촌 지역입니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 인근 읍내 또는 도시 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다. 다만, 자연 환경이 우수하여 전원생활을 추구하는 분들에게는 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

제시외 물건 제외: 지상에 식재된 수목(매실나무 등) 및 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 현 상태 그대로 인수할 수 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

다수의 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 소, 말, 양, 사슴, 젖소)에 포함되어 있어 축산업 관련 개발에 제약이 따릅니다.

개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 중대한 제한이 있습니다.

권리 관계 불일치 가능성: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 기재와 등기부 요약상의 지상권 '말소' 표기 간에 명확한 불일치가 존재하므로, 이에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

지역 내 혐오시설 관련 논란: 최근 화순군 내에서 동물화장장 등 혐오시설 건립이 주민 반대로 무산된 사례가 있는 바, 향후 지역 개발 및 민원 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다. (본건 소재지인 수만리에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않으나, 군 전체적으로 민감한 사안이 존재함을 참고)

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 내 자연녹지지역 및 개발제한구역에 속한 농지(전)입니다. 현재 상태로는 농업용으로 이용 가치가 있으며, 차량 접근성은 확보되나 대중교통은 불편합니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 제시외 물건 제외, 각종 개발 제한 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 등기부상 권리 관계와 물건명세서 간의 일부 불일치는 반드시 명확히 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

농지로서의 활용: 농업에 직접 종사하거나, 농지를 임대하여 수익을 얻고자 하는 경우 고려해볼 수 있습니다.

자연 친화적 입지: 수만리 지역의 자연 환경(들국화마을, 생태숲공원 등)은 전원생활을 추구하는 분들에게 매력적일 수 있습니다.

장기적 개발 가능성 (매우 제한적): 향후 개발제한구역 해제 등 정책 변화가 있을 경우 토지 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 가능성이 매우 낮고 장기적인 관점에 해당합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(339,170,000원)를 참고하되, 현지 농지 시세, 제시외 물건 제외, 농지취득자격증명 발급 용이성, 각종 개발 제한, 권리 관계 불일치 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 현장 조사와 함께 주변 농지 실거래가 비교 분석, 관련 법규 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.