나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3133 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 7층713호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 ""쌍암공원"" 남동측 인근에 위치한 에이엠시티센트럴파크 제7층 제713호로서, 주변은 아파트단지, 업무용건물 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층건 중 7층 713호로서,
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 엘리베이터, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 공동주택 등 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 차량 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성 있음
- 임차인의 확정일자보다 빠른 교부권자 광산세무서 당해세 1,741,520원이 있으며 경매진행에 따라 위 체납금에 대한 가산세, 가산금, 연체금이 늘어날 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경3133 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 7층 713호

용도: 도시형생활주택

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO (이재환)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.53㎡ (약 2.88평)

건물 전용 면적: 40.92㎡ (약 12.37평)

건물 공급 면적: 해당 정보 없음 (전용 면적 기준)

1.3. 건축물 정보

건물명: 에이엠시티센트럴파크

총 층수: 15층

해당 층수: 7층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

주요 용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "쌍암공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 업무용 건물 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼용지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 등기: 2015년 09월 16일 (소유권보존), 2015년 12월 21일 (공유자전원지분전부이전), 2021년 08월 20일 (소유권이전)

* 말소기준권리: 2024년 01월 03일 전세권설정 (을1, 126,000,000원, 말소)

3.2. 인수 및 말소 권리

* 근저당권: 2024년 01월 23일 (을2, 15,000,000원, 말소) - 경매 신청 채권자.

* 주택임차권: 2026년 01월 20일 (을3, 126,000,000원, 인수) - 임차인 이재환. 전입일자 2024.01.03, 확정일자 2024.01.02.

* 임의경매: 2025년 05월 12일 (갑5, 126,000,000원, 말소) - 임차인 이재환.

3.3. 권리 분석 상세

본건의 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다. 그러나 을구 3번 주택임차권(이재환)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 보증금 126,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 주택임차권등기권자 및 전세권자(경매신청채권자)는 동일인입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024년 01월 03일

* 대항력: 있음. 매수인에게 보증금 반환 채무를 인수시킬 수 있는 대항력이 있습니다.

3.5. 주의사항 및 특이사항

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 의 보증금 126,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

* 당해세(지방세) 존재: 임차인의 확정일자보다 빠른 날짜에 설정된 광산세무서의 당해세(지방세) 1,741,520원이 있으며, 경매 진행에 따라 가산세, 가산금, 연체금이 증가할 수 있습니다. 이 금액은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으며, 잔액 발생 시 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

(검색 결과 기반)

주변 에이엠시티센트럴파크 단지 내 유사 면적의 아파트 매물 시세는 최근 거래 사례를 기준으로 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 다만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 및 선순위 당해세 위험이 존재하므로, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

4.2. 임대 현황

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 복합된 지역으로, 아파트 및 오피스텔 등의 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

* 공원: 단지 인근 쌍암공원 위치.

* 상업시설: 주변에 아파트 단지, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 여부

(검색 결과 기반)

주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장 등)이 존재한다는 정보는 현재 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

임차인 이 의 대항력 있는 임차권으로 인해 보증금 126,000,000원의 인수 부담이 있습니다. 이는 경매 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있습니다.

6.2. 선순위 당해세 위험

임차인보다 선순위인 광산세무서의 당해세(1,741,520원 + 가산금 등)는 매수인이 인수할 수 있는 잠재적 위험입니다. 이로 인해 낙찰가가 낮아지더라도 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 잠재적 위험

* 공유자 우선매수권 행사 가능성.

* 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 보통입니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 더불어 임차인보다 우선하는 지방세 체납액이 존재하여 추가적인 재정 부담 가능성이 있습니다. 이러한 권리관계의 복잡성과 잠재적 인수 부담 때문에 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익

대항력 있는 임차인 인수 및 당해세 위험으로 인해 시세 대비 저가 낙찰 가능성이 있습니다. 이를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

쌍암공원 인근에 위치하며, 주변 상업 및 업무시설 이용이 편리하여 주거 환경 자체는 양호합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 대비 분석

건물 전용 면적 40.92㎡ (약 12.37평)의 감정가는 155,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세는 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다.

9.2. 인수 금액 고려

매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 126,000,000원입니다. 또한, 선순위 당해세 1,741,520원(가산금 제외)도 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

종합적인 권리 분석과 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 이하, 나아가 인수 보증금 및 기타 부담액을 고려하여 결정해야 합니다.

시장 시세를 1억 6천만원으로 가정하고, 인수 보증금 1억 2천 6백만원, 당해세 약 2백만원을 제외하면, 순수 매수인의 실제 투입 예상 금액은 대략 3천 2백만원 선이 됩니다.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 대략 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 인수할 임차 보증금 및 당해세가 낙찰가에서 충분히 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 있을 수 있으므로, 철저한 계산이 필요합니다.

(주) 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.