나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20906 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 5층 502호로서
외벽 : 몰타르위 페인트, 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20906 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 5층502호

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 5층 502호

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.36평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

감정가: 305,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 단지, 단독 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 동측 도로를 통해 주 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25M~30M), 소로2류(폭 8M~10M), 소로3류(폭 8M미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-10-18 접수, 120,000,000원)

등기부 채권 총액: 약 1,742,691,256원

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다. 본 경매로 인해 대부분의 등기상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022-11-15

* 확정일자: 2022-11-15

* 배당신고일자: 2024-10-08

대항력 유무: 임차인 김 은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설: 본건이 위치한 송학동은 주로 주거 지역으로, 인근에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

업무 시설: "한국농업기술진흥원"이 인근에 위치하고 있어 관련 종사자 또는 연구원들의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 총 세대수: 294세대 (4개동)

* 준공일: 2022년 9월 29일

* 최고 층수: 27층

* 주차 대수: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

주변 편의시설: 송학크레지움캐슬 아파트 단지 주변으로는 익산시 송학동 주민센터, 익산예술의전당, 익산시립도서관, 익산병원, 익산 제일병원, 익산 통증의학과, 익산사랑병원 등 공공기관과 의료시설이 위치하고 있습니다. 또한, 익산예술의전당, 익산시립도서관 등 문화시설과 함께 다수의 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

주변 혐오시설: 본건 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관계: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 주택임차권 등은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보이나, 낙찰 후에도 인수되는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다. 현재까지는 인수되는 권리가 없는 것으로 파악되었습니다.

미납 관리비: 임차인의 명도가 완료되지 않은 상태에서 잔금을 납부할 경우, 미납된 관리비의 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 본건 임차인은 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

점유 관련 문제: 임차인의 점유가 확인되나, 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

송학크레지움캐슬은 2022년에 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 단지 조건을 갖추고 있습니다. 본 물건은 5층에 위치하며, 감정가 대비 최근 실거래가 및 전세가 수준을 고려할 때 적정 가치 평가가 필요합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인의 보증금이 높아 배당 여부에 따라 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 수요: 익산시 송학동 지역 내에서 꾸준한 주거 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 확보된 교통망: 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가 305,000,000원 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 거래가 235,000,000원 (2026년 6월 8일, 16층) 및 전세가 247,500,000원 (2023년 11월 24일, 5층)을 참고하여, 본건 5층에 대한 적정 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 본 입찰가는 감정가 및 시세 변동, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

전북특별자치도 익산시 송학동 902번지 송학크레지움캐슬 103동 5층502호 관련 정보 검색 결과:

* 감정평가서 요약본

* 국토교통부 실거래가 공개 시스템

* 건축물표제부 요약 - 총괄표제부

* Google Maps 검색 결과

* 최근 매매 JSON 정보

* 최근 전월세 JSON 정보 (1)

* 최근 전월세 JSON 정보 (2)

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