나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20901 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 27층2703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제102동 제27층 제2703호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20901 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 27층2703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 313,000,000원

* 토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평) - 전용면적

* 건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.70평) - 전용면적

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 주요 특징: 공동담보

* 사용 승인일: 2022년 09월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근 지역입니다. 주변으로는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지 등이 혼재하는 신흥 개발지대에 해당됩니다.

* 교통 상황:

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 구조:

본 건은 철근콘크리트구조 평지붕의 27층 건물 중 102동 27층 2703호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 섀시창으로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태:

물건의 토지는 사다리형의 평지로, 현재 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태:

동측으로 폭 약 25미터 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어, 주 출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

902번지 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m)와 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한구역)으로도 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

인근에 한국농업기술진흥원이 위치하고 있으며, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리:

본 건의 말소 기준 권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당(120,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 최승배

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 24일

* 확정일자: 2022년 10월 17일

* 배당신고일자: 2024년 09월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최승배는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 보증금 회수는 배당 절차에 따라 이루어지며, 본 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 2022-10-18) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사원스틸 (400,000,000원, 2023-12-20) - 말소

* 주택임차권: 최승배 (255,000,000원, 2024-09-13) - 말소

* 가압류: 김영실 (875,191,256원, 2023-12-27) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (255,000,000원, 2025-05-14) - 말소

* 등기부 채권 총액: 1,650,191,256원

* 인수 대상 권리:

모든 등기 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 건 매수 시 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 개발 현황:

본 물건이 위치한 송학동 일대는 신흥 개발지대로, 아파트 단지와 주거 시설이 지속적으로 조성되고 있는 지역입니다. 이는 향후 해당 지역의 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 주변 시설:

한국농업기술진흥원이 인근에 위치해 있어, 관련 종사자들의 거주 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 기본적인 부대시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 09월 29일

* 동수 및 세대수: 총 4개 동, 294세대

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 공급면적: 본 건의 정확한 공급면적 정보는 제공되지 않았으나, 유사 면적의 다른 유닛 평균치를 추정하면 약 114.68㎡ 내외로 추정 가능합니다.

* 최고 층수: 27층

* 주차: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)

* 전기차 충전기: 지상에 8대 설치되어 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 063-842-0709

1.5. 잠재적 리스크

* 개발 불확실성:

신흥 개발지대에 속해 있어, 주변 개발 계획의 지연 또는 변경 가능성이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 도로 관련 규제:

토지 이용 계획상 '대로3류(폭 25m~30m)(저촉)' 및 '소로3류(폭 8m 미만)(저촉)'에 해당되는 부분이 있어, 도로 관련 규제 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 가축사육 제한:

'가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 실제 가축 사육 시설과의 이격 거리 및 영향은 현장 확인을 통해 파악해야 합니다.

* 공동담보 물건:

본 건은 공동담보 물건으로, 채무 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 그러나 권리분석 결과 인수할 권리 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 송학크레지움캐슬 아파트 102동 27층 2703호로, 비교적 신축에 속합니다. 익산시 송학동의 신흥 개발지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있으며, 교통 및 생활 편의 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리분석 결과, 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 감정가 대비 최근 거래 가격이 현저히 낮게 형성된 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트:

2022년 준공된 아파트로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 유리합니다.

* 지역 개발 잠재력:

신흥 개발지대에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치:

전용면적 84.95㎡ (약 25.70평)는 가장 선호되는 중소형 평형대로, 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 대상입니다.

* 권리 관계의 안전성:

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확하고 안전한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 313,000,000원

* 최근 매매가 (2026년 6월 8일): 235,000,000원 (전용 84.95㎡, 16층)

* 최근 전월세 보증금 (2023년 7월~11월): 229,000,000원 ~ 253,000,000원 (전용 84.95㎡)

제공된 정보에 따르면, 본 물건의 감정가(313,000,000원)는 최근 실거래가(235,000,000원)보다 약 25% 높게 책정되어 있습니다. 이는 현재 시장 가격이 감정가보다 낮게 형성되어 있음을 시사합니다. 2022년 준공된 신축 아파트임을 감안할 때, 최근 거래 가격을 중요한 기준으로 삼아 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가:

최근 실거래가와 감정가, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 약 260,000,000원 내외에서 결정하는 것을 추천합니다. 이 가격대는 최근 거래 가격 대비 소폭 상승한 수준이며, 감정가보다는 현저히 낮아 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있는 합리적인 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.