나이스옥션 법원경매 군산 2025타경394 [1] 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 25-12 1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 금마면 서고도리 소재 ""익산소방서금마119안전센터"" 북서측
근거리에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물 내
제1층 제103호(1-가), 제2층 제202호(2-나), 제2층 제203호(3-다)로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 징크판넬 등 마감,
내벽 : 타일붙임 등 마감(1-가), 내부 인테리어 등 마감(2-나,3-다),
바닥 : 타일붙임 등 마감(1-가), 에폭시 등 마감(2-나,3-다),
창호 : 강화유리 등 마감입니다.

이용상태

일련번호1-가) ""소매점"",
일련번호2-나,3-다) ""일반음식점""으로 이용 중이며,
일련번호2-나),3-다)는 일부 벽체 구분없이 일괄 이용 중입니다.

설비내역

본건 상가건물에 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 상업용건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선의 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용순리25-12번지
: 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

귀 제시목록상 본건의 소재지번은 ""25-12, 25-8번지""이나, ""25-8번지""는 2025년2월19일
""25-12번지""와 합병되어 말소되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

해당 부동산 소재지번은 '25-12', '25-8' 번지 이나 '25-8'번지는 2025.02.19. '25-12'번지와 합병되어 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경394 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 원광중앙신용협동조합

1.2. 물건현황

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 25-12 1동 1층 103호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 토지 면적: 252.36㎡ (약 76.36평)

* 건물 면적: 149.76㎡ (약 45.30평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가액

* 감정가: 364,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* 본건은 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 소재 익산소방서금마119안전센터 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용한 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 진출입이 용이하며, 본건 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성은 지역 특성상 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

* 토지: 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(일반형)에 해당합니다.

* 해당 지역은 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 500m 이내)으로 지정되어 있어, 축산업 관련 업종에는 제약이 있을 수 있습니다.

* 특화경관지구 지정으로 인해 건축 및 개발 시 경관 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 공부상의 지번은 '25-12, 25-8' 번지이나, '25-8'번지는 2025년 2월 19일 '25-12'번지와 합병되어 말소되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 2024년 2월 20일 접수된 원광중앙신용협동조합 근저당권 (채권액 660,000,000원)입니다.

* 본 경매는 원광중앙신용협동조합의 신청으로 진행되었습니다 (2025년 5월 14일 임의경매개시결정).

* 등기부상 총 채권액은 660,000,000원입니다.

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 유한회사길한의 소유권이전청구권 가등기(매매예약)가 존재하나, 일반적인 임의경매의 경우 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 구체적인 권리관계는 낙찰 후 법률 전문가와 상담이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사길한

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-16

* 대항력: 없음

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요 없이 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 내 상업시설 현황

* 본건이 위치한 금마면 지역은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설과 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 익산소방서금마119안전센터가 인근에 위치하여 공공 서비스 접근성이 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황 (소매점, 일반음식점)

* 건물 1층 103호는 현재 "소매점"으로 이용 중입니다.

* 건물 2층 202호 및 203호는 "일반음식점"으로 이용 중이며, 이 두 공간은 일부 벽체 구분 없이 일괄 이용되고 있습니다.

* 총 3개 호실(103호, 202호, 203호)이 경매 대상에 포함된 것으로 보이며, 복합적인 상가 운영이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 금마면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)은 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 대규모 상업 시설은 익산시 중심가로 이동해야 접근 가능합니다.

5.2. 주변 공공시설

* 익산소방서금마119안전센터가 인근에 위치하여 공공 안전 서비스 이용이 용이합니다.

* 지역 관공서, 금융기관 등은 익산시 중심부 또는 인접 읍면 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 혐오시설

* 주변 지역은 농경지와 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

* 다만, '가축사육제한구역' 지정 및 농경지 인접으로 인해 일부 지역에서는 축산 관련 시설이나 농업 활동으로 인한 냄새 등이 발생할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 유한회사길한의 소유권이전청구권 가등기(매매예약)가 존재하여, 매각 과정에서 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 면밀한 법률 검토가 필요합니다. (비록 일반적인 경우 소멸될 것으로 예상되지만, 확실한 확인은 필수입니다.)

6.2. 지역 개발 관련 리스크

* 계획관리지역 내 특화경관지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 건축 시 관련 법규 및 경관 심의 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 금마면은 익산시 중심부와 다소 떨어진 지역으로, 대규모 개발이나 교통망 확충이 더딜 경우 상권 활성화에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임대차 계약이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 임차인 유한회사길한은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 금마면에 위치한 근린상가 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 지역 내 소매점 및 일반음식점으로 이용 중인 복합 상가로, 낙찰 후 직접 운영하거나 임대를 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다. 주변 환경은 주거 및 농경지가 혼재된 조용한 지역이며, 차량 접근성은 양호합니다.

하지만, 가축사육제한구역 및 특화경관지구 등 토지이용계획 상의 제약 사항과, 매매예약 가등기의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 지역 특성상 상권의 성장 잠재력이나 임대 수요를 신중하게 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 향후 개발 또는 재건축 시 유리한 조건 확보 가능성이 있습니다.

* 1층 소매점, 2층 일반음식점으로 용도가 구분되어 있어 다양한 업종으로의 전환 또는 복합 운영이 가능합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 감정가 대비 인수되는 권리금이 없어 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 시세, 주변 상권의 임대료 수준, 향후 개발 가능성, 그리고 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 그러나 다음 사항들을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 감정가 364,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 순수 부동산 가치만을 고려하여 산정합니다.

* 권리관계(특히 가등기)와 지역적 특성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 유사 지역의 경매 낙찰가율 및 평균 시세 등을 참고하여 본건의 낙찰가율을 추정하는 것이 효과적입니다.

예를 들어, 보수적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 접근을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 추가 정보에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.