나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20902 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 1층 102호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20902 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 28,600만원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장상 정보:

총괄표제부: 전체 대지면적 13,962.1㎡, 총 연면적 50,542.86㎡, 총 4동 294세대, 사용승인일 2022년 9월 29일

표제부 (103동): 철근콘크리트구조, 평지붕, 27층 중 1개 층 (해당 동 총 면적 9,418.08㎡)

전유부 (103동 102호): 본 건의 전용면적 84.95㎡ (약 25.70평)

분양면적: 정보 없음

사용승인일: 2022년 9월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 기차역과 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조, 평지붕의 27층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지이용 및 도로

토지는 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 건물 동측으로 대로(폭 30-35m), 서측, 북측, 남측으로는 소로(폭 8-10m 또는 8m 미만)가 접하고 있으며, 주로 동측으로 출입합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 35m-30m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접하며, 소로3류(폭 8m 미만)와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설 (지도 확인 불가)

제공된 정보 내에서는 특이한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 시설 및 혐오시설 유무는 실제 현장 방문 또는 별도 지도 확인을 통해 검증이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2022년 10월 18일 접수, 12,000만원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (호림주택주식회사, 2022-10-18)

* 을1: 근저당권 (우리은행, 12,000만원, 2022-10-18) - 말소기준권리

* 을3: 주택임차권 (김경희, 22,900만원, 2022-10-18) - 말소 (2022-11-07 전입, 확정)

* 을2: 근저당권 (김종주, 50,000만원, 2023-12-21) - 말소

* 갑2: 가압류 (김영실, 87,519만원, 2023-12-27) - 말소

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 23,773만원, 2025-05-13) - 말소

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 172,419만원입니다.

3.4. 임차인 정보

* 임차인: 김경희

* 보증금: 22,900만원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 11월 7일

* 배당신고일자: 2024년 9월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 "한국농업기술진흥원" 인근에 위치하며, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 직장 접근성

"한국농업기술진흥원" 등 주요 기관의 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인근에 기차역과 간선도로가 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 단지 정보

송학크레지움캐슬 아파트는 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있습니다. 2022년 9월 29일에 사용승인되었으며, 최고 27층, 최저 2층으로 이루어져 있습니다. 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다. (주차대수: 총 384대 - 지하 자동기계식 364대, 지상 자동기계식 20대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정으로, 권리관계상 특이사항 및 인수되는 권리는 없습니다.

6.2. 임대차 관계

해당 물건의 임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 명도 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

대로3류(폭 35m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역 등 일부 토지이용 규제가 존재하나, 아파트 건부지로 이용 중인 점을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.4. 건물 상태

2022년 사용승인된 신축급 아파트이나, 장기 방치 시 발생할 수 있는 건물 내외부의 미세한 하자 발생 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트 103동 1층 102호입니다. 2022년 9월에 사용승인된 비교적 신축인 아파트이며, 권리관계가 매우 명확하여 인수되는 권리사항이 없는 안전한 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어 명도 과정에서의 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 사용승인되어 비교적 최신 건물입니다.

* 권리관계 안정성: 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다.

* 입지 조건: 익산시 주거 중심지에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 미래 가치: 지역 발전 및 주택 시장 동향에 따라 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 송학크레지움캐슬 아파트 거래가는 2026년 6월 23,500만원 (16층), 2026년 7월 25,500만원 (14층), 2026년 7월 23,000만원 (6층)으로 형성되어 있습니다.

최근 전월세 정보는 2023년 10월 24,950만원 (12층), 2023년 11월 24,750만원 (5층) 등의 보증금 거래가 있었습니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가 28,600만원 대비 최근 매매가 평균(약 24,000만원)을 고려할 때, 본건은 1층이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 신축임을 감안하여 최근 매매가 최고가(25,500만원)와 감정가 사이에서 시세 조정을 예상합니다. 인수되는 보증금이 없음을 고려하여, 합리적인 선에서 입찰가를 산정합니다.

9.3. 제안 입찰가

250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 검토를 권장합니다.

최초 입찰 시에는 250,000,000원부터 시작하여 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 상향 조정하는 전략을 추천합니다.

낙찰 후 명도 진행에 따른 추가 비용 및 시간 투입 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.