나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20907 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성
및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 평지붕 27층 내 6층 601호로,
외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20907 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 6층 601호

용도: 아파트

감정가: 308,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.4평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.4평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치한 "한국농업기술진흥원" 북측 인근으로, 주변은 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발 농경지가 혼재하는 신흥 개발지대입니다.

교통상황: 주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있으며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통 여건이 무난합니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트조 평지붕 27층 건물 중 6층 601호로, 외벽은 석재 및 시멘몰타르 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 아파트 1세대로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 급배수 및 위생 시설, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로, 현황 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 단지 내 진입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25~30m), 소로2류(폭 8~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-10-18)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-11-04

* 배당신고일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부 채권 총액: 등기부상 전체 채무 총액은 약 1,742,691,256원입니다. 이는 말소기준권리 이후의 채권 총액으로, 경매 진행에 따라 변동될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

아파트 정보: 본건이 소재한 송학크레지움캐슬은 2022년 9월 사용승인된 신축 아파트로, 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있습니다.

주변 개발: 본건은 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 기존주택 및 미개발 농경지가 혼재하는 신흥개발지대에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

교통 및 접근성: 단지 동측 4차선 도로를 통해 진출입이 용이하며, 인근 버스 승강장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 무난합니다.

주차: 아파트 단지 내 총 384대의 주차 공간(지하 364대, 지상 20대)이 확보되어 있습니다.

주변 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 27층 건물 중 6층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있으며, 인근 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있고, 인근 버스 승강장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

아파트 정보: 송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 9월에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 총 294세대로 이루어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

혐오시설: 주변 시설에 대한 추가적인 확인 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 이는 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성에 기반한 것이며, 현장 방문 등 추가적인 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 토지이용계획상 대로3류, 소로2류, 소로3류 도로와 저촉 또는 접합되어 있어 향후 건축이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당됩니다.

건물 노후도: 2022년 9월 사용승인된 신축 아파트로, 건물 노후화로 인한 직접적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전북 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트 103동 6층 601호로, 2022년 준공된 신축급 아파트입니다. 감정가는 3억 8백만원이나, 최근 실거래가(2026년 7월 6층 거래)는 2억 3천만원 수준으로 시세 파악이 중요합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 생활 편의시설 및 교통 여건이 무난하며, 주변 개발로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상의 위험 부담 없이 취득 가능합니다.

입지 개선 가능성: 신흥 개발지대에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

실거래가 기반 시세 판단: 감정가 대비 실제 거래가가 낮으므로, 시세 분석을 통해 저평가된 매물을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 동일 면적 및 6층의 거래는 2026년 7월 11일 230,000,000원에 이루어졌습니다.

다른 층수의 실거래가 역시 235,000,000원 ~ 255,000,000원 범위에 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 신축급 아파트임을 고려할 때, 현재 시장 가격 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

제시된 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 제안합니다.

구체적인 1차 입찰 희망가는 240,000,000원 정도로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.