나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20898 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제102동 제22층 제2202호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 22층 2202호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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* 사건번호: 군산지원 2025타경20898 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주택도시보증공사, 등기부 을2 강제경매 내용 참고)

* 감정가: 314,000,000원

1.2. 물건 정보

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* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 22층 2202호

* 용도: 아파트

* 건축년도: 2022년 9월 29일 사용승인

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 27층 중 22층

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

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* 토지 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 기타 사항

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* 공부와의 차이: 없음.

* 특이사항: 공동담보 (여러 물건이 동일 채무를 담보하는 경우)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변환경

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* 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에 위치.

* 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

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* 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근 시내 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 교통 여건이 양호한 편임.

* 건물 동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

2.3. 토지 이용계획

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* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역.

* 지구/구역: 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21 저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉).

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (2024-08-16 전부제한구역)

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 등)

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* 말소기준권리: 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권 (을1, 120,000,000원).

* 본 건의 등기부채권 총액은 533,000,000원임.

* 을1(우리은행 근저당), 을2(우원이앤지주식회사 근저당), 을3(최재호 주택임차권), 갑2(주택도시보증공사 강제경매) 등 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 분석

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* 임차인: 최재호

* 보증금: 253,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 20일

* 확정일자: 2022년 10월 20일

* 대항력: 없음 (현황표상 대항력 없음으로 기재되어 있으며, 경매로 인해 말소 예정)

3.3. 특이사항 (소멸되지 않는 권리)

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* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없다고 명시되어 있음.

3.4. 인수 권리 분석 (인수 보증금)

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* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 최재호씨의 보증금은 인수되지 않음)

4. 상권분석

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4.1. 최근 시세 동향 (매매)

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* 최근(2026년 6월~7월) 송학크레지움캐슬 아파트 실거래가: 230,000,000원 ~ 255,000,000원 (16층, 14층 기준).

* 본 물건의 감정가는 314,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 높게 형성되어 있음..

* 비교 단지인 익산더샵(2014년 입주)의 경우 33평형이 약 2.8억 수준에 거래된 사례가 있음. 송학동리젠시빌(2002년 입주) 33평형은 1.9억 수준.

4.2. 최근 임대 동향

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* 최근(2023년 10월~2026년 6월) 송학크레지움캐슬 아파트 임대 사례:

* 보증금 249,500,000원 (월세 0원, 12층).

* 보증금 247,500,000원 (월세 0원, 5층).

* 보증금 20,000,000원 (월세 1,000,000원, 4층).

* 전반적으로 보증금이 높은 편이며, 일부는 월세가 있는 계약도 확인됨.

4.3. 주변 상권

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* 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변에 다른 아파트 단지들이 있어 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있음.

5. 생활정보

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5.1. 건물 상태 및 설비

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* 건물은 철근콘크리트구조로, 2022년 9월 사용승인된 신축급 아파트임.

* 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소방 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있음.

* 내외관 상태는 일반적으로 양호할 것으로 예상됨.

5.2. 편의시설 및 부대시설

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* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 있음.

5.3. 주차 시설

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* 총 주차 대수 384대로, 294세대 기준 세대당 약 1.3대 수준으로 주차가 편리한 편임.

5.4. 아파트 정보 (단지 기준)

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* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 세대수: 294세대

* 건물 전체 전용면적 합계: 24,975.352㎡

* 건물 전체 연면적: 34,092.85㎡

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관계 (재확인)

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* 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리상 특별한 인수 위험은 없음.

6.2. 임대차 관계 (주의)

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* 임차인 최재호씨는 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 위험은 없으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

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* 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'에 해당되어, 인근 축산 관련 시설에 대한 잠재적 영향(냄새 등)을 고려할 수 있음.

* 현재까지 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 차이 발생 원인(시기, 시장 변동 등)에 대한 추가 확인 필요.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없고, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높아 입찰 시 시장 가격을 면밀히 조사하여 시세 차익을 확보하는 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

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* 2022년 준공된 신축급 아파트로, 하자 및 노후화 부담이 적음.

* 권리 관계가 깨끗하여 안전한 투자가 가능함.

* 임차인 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담 최소화.

* 지역 내 비교적 좋은 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있음.

9. 예상 입찰가

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* 최근 매매 실거래가 (2026년 6월~7월): 230,000,000원 ~ 255,000,000원.

* 감정가: 314,000,000원.

* 최근 시세 및 감정가, 권리 분석 결과를 종합하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 245,000,000원 ~ 265,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가: 255,000,000원 (시장 가격 상단 및 감정가 하회 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.