나이스옥션 법원경매 전주 2025타경692 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 777-5 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 ""전북개발공사"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 제2층 제201호, 제202호, 제203호로서,
외벽:화강석판재 붙임, 드라이비트 등 마감,
내벽,바닥,천정:콘크리트 미장 등 마감,
창호:새시창호임.

이용상태

일반음식점임.

설비내역

공용설비로 엘리베이터설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스인입설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시) ,중로3류 (폭 12m~15m)(중3-23) (접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17) <연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2017-02-01)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:임대차관계가 있는 것으로 탐문조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1~3은 집합건축물대장 및 등기사항증명서상 독립된 구분건물로 각각 등재되어 있으며, 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하나, 현재 호실 구분없이 '튼상가(오픈상가)'로 이용 중.
3. 현황조사보고서에 의하면 목록1~3은 임차인 김지효가 목살집 식당으로 이용 중.
4. 2025.4.~2025.11.까지 공용부분에 대한 관리비 3,233,095원이 미납된 상태로 매수인에게 인수될 수 있음(건물종합관리전문기업 대동코리아 2025.12.18.자 우현빌딩 공용관리비 체납신고서 제출)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경692 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 777-5, 2층 (201호, 202호, 203호)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 809,000,000원

* 토지 면적: 115.24㎡ (약 34.86평)

* 건물 면적: 340.56㎡ (약 102.97평) - (2층 201호, 202호, 203호 일괄)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 군산반석신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 "전북개발공사" 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대.

* 교통: 대상까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 양호함.

* 도로: 동측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상업구역, 연구개발특구.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 말소기준권리: 2020년 11월 13일 군산반석신용협동조합의 근저당권.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2022년 6월 24일

* 확정일자: 2023년 1월 5일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 보증금 인수 의무가 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부채권 총액: 653,783,570원

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 제1, 2종 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대로, 직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권.

* 주요 업종: 감정평가서상 '일반음식점'으로 이용 중이며, 현황조사서상 '목살집 식당'으로 운영 중. 주변 상권 역시 다양한 근린상업시설이 입점해 있을 것으로 예상됨.

* 입지 강점: 전북개발공사 인근 및 혁신도시 지구단위계획구역 내에 위치하여 꾸준한 유동인구 및 배후 수요 기대 가능.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상업 지역 특성상 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됨.

* 주변 시설 정보: "전북개발공사"가 인근에 위치하고 있으며, 일반상업지역 및 연구개발특구로 지정되어 있어 관련 산업 및 업무 시설과 연계된 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 현재까지 확인된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정황은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비 인수 가능성: 2025년 4월부터 2025년 11월까지의 공용부분 관리비 3,233,095원이 미납 상태이며, 이는 매수인에게 인수될 수 있음. (건물종합관리전문기업 대동코리아 2025.12.18.자 우현빌딩 공용관리비 체납신고서 제출)

* 오픈 상가 형태: 목록 1~3은 구분건물로 등재되어 있으나, 현재 호실 구분 없이 '튼상가(오픈상가)'로 이용 중. 이는 향후 내부 구조 변경이나 분할 시 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있음을 시사함.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 원활한 점유 이전 및 명도를 위한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 덕진구 혁신도시 인근의 노선상가지대에 위치한 근린상가로, 토지 및 건물 규모가 상당하며 감정가 대비 권리상 문제는 없어 보이는 물건입니다.

* 현재 일반음식점으로 운영 중이며, 대항력 없는 임차인이 존재합니다.

* 다만, 미납 관리비 인수 부담과 오픈 상가 형태의 물리적 특성을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 배후 수요: 전북개발공사 및 관련 연구/업무 시설과의 인접성으로 인한 꾸준한 잠재 수요.

* 상업 지역 입지: 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성.

* 상대적 권리 안전성: 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 말소 예정으로, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 809,000,000원을 기준으로 하되, 실제 낙찰가율은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 하자 요인(미납 관리비, 오픈 상가 형태 등) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 및 관리비 인수 가능성 등을 감안하여 감정가의 70~90% 범위를 참고하되, 구체적인 전략 수립이 필요합니다.

* (참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰가는 추가적인 현장 조사, 시세 조사, 법률 자문 등을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.