나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31218 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 23-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2025.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 소재 ""NC백화점"" 북동측 인근에 위치하는
구분건물로서 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 구)시가지 내 상가지대
로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물까지 중소형 차량 등의 접근이 가능하며 본건 구분건물 동측 인근에 팔달로
가 남측 인근에 충경로가 각각 지나고 있으므로, 도로연계계통이나 구조 및 대중교통 편의성
등으로 보아 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 4층 전체로서
외 벽 : 벽돌노출쌓기 등타일붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 세멘몰탈위 수성 페인트 및 일부 내부 인테리어 마감
창 호 : 샷쉬창

이용상태

지하 제1호는 ""공실"". 1층 101호는 ""편의점외 3개 점포"", 2층 201호는 ""헌혈의 집"".
3층 301호는 ""당구장"", 4층 401호는 ""주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

공동위생설비 및 화재탐지설비와 4층에는 난방설비와 급배수 및 위생설비 등이 되어 있
습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 가로장방형의 지세 평탄한 토지로서 현황 ""주상복합용 토지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측과 서측으로 노폭 8M 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단위계획구역,가
축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재 등으로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건물은 구분건물이나, 토지와 건물이 별도로 등기 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기이고 대지권유무는 알 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31218 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정철웅 (정OO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 23-1 (신주소: 전주객사5길 46)

용도: 근린시설 (현황 주상복합용 토지로 이용 중)

토지면적: 343.80㎡ (약 104.00평)

건물면적: 21976.59㎡ (약 6647.78평)

건물구조: 지하 1층, 지상 4층 철근콘크리트구조 평스라브지붕

주요 이용 현황: 지하 1층(공실), 1층(편의점외 3개 점포), 2층(헌혈의 집), 3층(당구장), 4층(주택)

1.3. 감정가

총 감정가: 2,938,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 소재 "NC백화점" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 구)시가지 내 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

중소형 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근 팔달로와 남측 인근 충경로가 지나 교통 연계성이 양호합니다.

대중교통 이용 편의성 또한 편리한 편에 속합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역, 형상변경허가 대상구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남측 및 서측으로 노폭 8M 정도의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 21번 근저당권 (보광동새마을금고, 1,560,000,000원, 2023.07.04. 접수)이 말소기준권리입니다.

이보다 후순위인 압류 및 임의경매 등기들은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

* 토지 을구 15번 전세권설정: 주식회사코리아세븐, 180,000,000원 (2023.07.04. 접수)

* 토지 을구 16번 전세권설정: 윤선자, 120,000,000원 (2023.07.04. 접수)

총 인수 보증금 합계는 300,000,000원입니다.

3.3. 기타 권리 분석 (임차인 포함)

대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 인수되는 보증금 외에도 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 임차인: (주)코리아세븐전주고사중앙점, 김 (주임차인)

보증금: 180,000,000원, 차임: 4,300,000원, 전입/사업일자: 2018-12-10, 대항력: 있음. (인수되는 전세권과 보증금 일치)

* 임차인: 김

보증금: 15,000,000원, 차임: 1,250,000원, 전입일자: 2018-11-13, 배당신고일자: 2025-06-02, 대항력: 있음.

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-06-13, 대항력: 있음.

* 임차인: 박

보증금: 37,000,000원, 차임: 1,310,000원, 전입일자: 2020-02-26, 확정일자: 2020-02-26, 배당신고일자: 2025-06-13, 대항력: 있음.

* 임차인: 윤선자

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-16, 대항력: 있음. (인수되는 전세권과 보증금 일치)

* 임차인: 윤선자

보증금: 120,000,000원, 차임: 3,600,000원, 전입일자: 2022-02-16, 확정일자: 2022-02-16, 배당신고일자: 2025-06-26, 대항력: 있음. (위 윤선자 임차인과 동일인으로 보이며, 차임 구성에 차이 확인 필요)

* 임차인: 한

보증금: 8,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입일자: 2016-04-29, 대항력: 있음.

* 임차인: 한

보증금: 1,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2019-05-31, 대항력: 있음.

대항력 없는 임차인: 대한적십자사(보증금 30,000,000원), 주식회사코리아세븐(보증금 180,000,000원, 차임 0원), 윤선자(보증금 0원). 이들은 배당순위에 따라 변제받게 되며, 배당받지 못하면 잔여 채무를 인수할 수 있습니다.

3.4. 대지권 관련 사항

본 건물은 구분건물이지만, 토지와 건물이 별도로 등기되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기 상태입니다.

대지권의 유무 및 정확한 면적에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 매수 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

NC백화점과 인접한 전주 시내 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 고객 접근성이 매우 우수합니다.

다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용현황

건축물대장상 제2종근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 1층 편의점 외 3개 점포, 2층 헌혈의 집, 3층 당구장, 4층 주택으로 복합적으로 이용 중입니다.

지하 1층은 공실 상태로, 추가적인 공간 활용 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 여지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 접근성

팔달로, 충경로 등 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 차량 이용이 편리하며, 다양한 노선의 대중교통 이용 또한 용이하여 정주 및 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 별도 등기

구분건물이면서 토지와 건물이 별도 등기되고, 건물에 대한 대지권이 미등기인 점은 소유권 행사에 복잡성을 야기할 수 있습니다. 향후 대지권 확보 절차 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

주식회사코리아세븐, 윤선자 등 대항력 있는 임차인의 보증금(총 300,000,000원)이 매수인에게 인수됩니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이므로, 실제 부담액을 정확히 산정해야 합니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

중복사건, 공동담보 등의 특이사항은 채권 및 권리 관계가 복잡함을 시사합니다. 경매 신청 채권 외 다른 채권들의 우선순위 및 처리 방안에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

6.4. 토지 이용 제한

역사문화환경보존지역, 형상변경허가 대상구역 등은 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규 및 조례를 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 시내 핵심 상업지구에 위치한 근린시설로서, NC백화점 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물은 다양한 업종으로 활용되고 있으며, 지하 공실 활용 가능성도 존재합니다. 그러나 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 복잡한 권리 관계 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 이를 해결할 방안을 마련한다면, 안정적인 임대 수익 및 시세차익을 기대해 볼 수 있는 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구의 우량 입지: 전주 시내 중심 상권에 위치하여 높은 유동인구 및 고객 접근성을 확보하고 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설 및 주택 등으로 복합 운영 중이며, 지하층 공실 활용을 통해 추가 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 역사도심 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

총 감정가: 2,938,000,000원

인수되는 총 보증금 (전세권): 300,000,000원

* 본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금 3억원을 제외하고 산정해야 합니다.

* 단순 계산 시, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 약 2,638,000,000원을 기준점으로 고려할 수 있습니다.

* 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁자 수, 임차인과의 협상 결과, 대지권 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 경쟁적인 경매 상황을 고려하여, 감정가의 80% 수준인 약 2,350,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 2,300,000,000원 ~ 2,600,000,000원 으로 제안합니다.

* 중요: 위 예상 입찰가는 매수인이 법원에 납부해야 할 금액이며, 실제 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금 300,000,000원'이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.