나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1697 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부용동2가 소재 '부민초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 '부산도시철도 1호선(동대신역)' 및 시내 버스정류장
등이 소재하여 제반 대중교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제4층 제405호로서,
(사용승인일: 2018.11.27.)

외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호: 샤시창호 등

내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설
(오피스텔)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 필지 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구
토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)
<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1.1. 사건내역

사건번호: 부산서부지원 2025타경1697 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOO (등기부사항 '을1' 및 '갑8'에 따라 수민동새마을금고로 추정됨)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2, 대신에코팰리스 4층405호

건물명: 대신에코팰리스

용도: 오피스텔 / 공동주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설 병기)

사용승인일: 2018.11.27.

구조: 철근콘크리트구조 (18층 건물 중 4층)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 11.62㎡ (약 3.51평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.47㎡ (약 23.74평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 343,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 서구 부용동2가 소재 '부민초등학교' 북서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

시내 버스정류장도 인근에 위치하여 교통 여건이 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

소재 필지는 인접 필지 대비 등고평탄한 7필지 일단의 부정형 토지임.

공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 중로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2019-11-29 접수된 수민동새마을금고의 근저당권 (채권최고액 268,000,000원)임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

등기부채권 총액: 268,000,000원.

압류 및 임의경매 개시 결정 등기(수민동새마을금고, 수영세무서장)가 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: G *

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: Q *

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: Q *

보증금: 100,000,000원, 차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2025-02-10

확정일자: 2025-04-16

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: Q *

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

부산 도시철도 1호선 동대신역 인근으로 유동인구가 있어 상권 형성에 유리한 입지임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부민초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

주거와 업무시설이 혼합된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교통 및 접근성

부산 도시철도 1호선 동대신역을 통해 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어남.

다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

남측 도로에 접하여 차량을 이용한 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 낙찰가 변동성이 있을 수 있음.

6.2. 미확인 내부 마감재

이해관계인 부재로 내부 마감재 조사가 이루어지지 않았으므로, 현장 방문 시 정확한 상태 확인 필요.

6.3. 건축법 및 각종 규제

본 건 소재지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 신규 건축 및 증축, 용도 변경 시 관련 법규 준수 여부 확인 필수.

7. 종합 의견

본 건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 대신에코팰리스 내 오피스텔/공동주택으로, 부산 도시철도 1호선 동대신역 역세권에 자리하여 교통이 매우 편리하고, 2018년 준공으로 비교적 신축급에 속하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설 등이 혼합되어 생활 편의성이 높음. 공동담보 물건이라는 점과 내부 마감재 미확인 등은 주의가 필요하나, 전반적으로 안정적인 입지 조건과 시설을 갖춘 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산 도시철도 1호선 동대신역과 인접하여 뛰어난 대중교통 접근성 확보.

8.2. 신축급 건물

2018년 사용승인된 건물로, 연식이 짧아 관리가 용이하고 현대적인 시설 유지 가능.

8.3. 주거 및 업무 겸용 가능성

건축물대장상 공동주택 및 업무시설로 기재되어 있어, 거주 목적 외 임대 수익을 위한 업무용도로도 활용 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 75㎡)의 거래 사례가 2억 5천만원에서 3억 5천3백만원 범위에서 확인됨. 감정가는 3억 4천3백만원임. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 현재 시세를 바탕으로 약 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이의 가치를 지닌 것으로 추정됨. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 할인된 3억 1천만원에서 3억 3천만원 사이로 고려해볼 수 있음. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 현장 조사와 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.