나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101401 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3415 명지국제신도시호반베르디움1차 104동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '신명초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철골)콘크리트지붕 지상25층건 (사용승인일 : 2016.02.03) 내
14층 제1402호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 공동주택이나, 이해관계인 부재 등의 사유로 경매진행시 실제 이용상태 확인을 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 약 18m의 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-03-25)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(명지국제유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(신명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경일중학교(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
- 본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101401 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3415 명지국제신도시호반베르디움1차 104동 14층 1402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 419,000,000원

* 토지면적: 45.49㎡ (약 13.76평)

* 건물면적 (전용면적): 66.92㎡ (약 20.24평)

* 건물면적 (분양면적 추정): 약 141.19㎡ (약 42.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 감정평가서 요약:

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철골)콘크리트지붕 지상 25층 건물 내 14층 1402호 (사용승인일: 2016.02.03)

* 이용 상태: 공부상 공동주택이나, 이해관계인 부재 등으로 실제 이용 상태 확인 요함.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 구비.

* 토지 이용 현황: 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '신명초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 동측 및 남측으로 각각 약 18m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 경제자유구역(부산진해경제자유구역)에 속합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 명지국제유치원, 신명유치원, 경일중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 명지신도시 일원 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 4월 13일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을15)입니다.

* 본 경매 신청 채권자는 한국자산관리공사 (을15, 갑4)입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액 합계: 596,100,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 실제 거주 여부 및 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 현재 확인되지 않습니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 명지국제신도시는 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 공동주택 단지가 밀집되어 있습니다.

* 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세 및 개발 계획 등을 고려할 때 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근에 초등학교(신명초등학교)가 소재하며, 상업지역이 발달하여 마트, 병원, 학원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 현황은 추가적인 외부 조사를 통해 확인 가능합니다.)

* 주거 환경: 신축급 아파트 단지로, 현대적인 건축 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 이용 상태 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 구조, 관리 상태, 하자 유무 등은 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 물건을 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 그 보증금이나 월세는 얼마인지 명확히 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높아, 낙찰가에 따라 권리 분석 외 재무적 부담이 커질 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 부산 강서구 명지동에 위치한 신축급 아파트 물건입니다. 명지국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 주거 환경 개선 및 편의시설 확충이 기대됩니다.

* 아파트 자체의 기본적인 조건은 양호하나, 경매 절차 진행에 있어 내부 상태 및 점유 관계 확인에 각별한 주의가 요구됩니다.

* 권리상으로 인수되는 부담은 없으나, 채권 총액이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 성장 잠재력이 높은 명지국제신도시에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 아파트로 기본적인 주거 만족도가 높음.

* 채권이 말소 기준 권리하에 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 깔끔함.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수할 임차인 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건 상태 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 실거래가 동향, 유사 물건의 낙찰 사례, 현장 조사 결과 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* (참고: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.