나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21959 [1] 부산광역시 금정구 구서동 86-73 구서1차 봄여름가을겨울 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산지하철1호선 '구서역' 서측 인근에 위치하는
구서1차 봄여름가을겨울 1층 101호로서, 부근은 공동주택 및 업무시설, 상업용빌딩, 점포,
각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선(구서역)이
소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 1층 101호로서(사용승인일:2023.09.25),

외벽: 석재마감 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감,
창호: 샷시창 및 페어글래스창의 구조임.

이용상태

근린생활시설(분양사무실)로 이용 중임.

설비내역

위생및급배수설비, 소화전선비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서,공동주택(아파트), 오피스텔, 근린생활시설
부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 10미터폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이75m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(최고높이105m)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21959 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 86-73 구서1차 봄여름가을겨울 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 822,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.04㎡ (약 2.74평)

토지지분: 9.0433㎡ (약 2.74평)

건물면적: 52.55㎡ (약 15.90평)

건물지분: 52.55㎡ (약 15.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 금정구 구서동에 위치하며, 부산지하철 1호선 '구서역' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 상업용 빌딩, 점포, 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다. 또한, 토지는 공동주택(아파트), 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 구서역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 단지 서측으로는 약 10미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 권리(신탁등기 말소, 가압류, 가처분, 압류, 강제경매)가 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 권리입니다. 말소기준권리는 2024년 3월 28일 접수된 김은영 앞 가압류(부산지방법원 2024카단51412)로 확인됩니다. 강제경매 개시결정(2025타경21959)은 2025년 5월 14일에 접수되었으며, 이는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다. 등기부채권 총액은 781,373,301원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 윤호철이 확인되나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 없으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

임차인 윤호철의 경우 대항력이 없으며 보증금 또한 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 현황상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 금정구 구서동 일대는 부산지하철 1호선 구서역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 신축 건물(2023년 사용승인)로서 주변 환경과 조화롭게 어우러져 있습니다.

4.2. 업종 분석

현재 본 건물은 근린생활시설(분양사무실)로 이용 중이며, 해당 용도로 등록되어 있습니다. 주변의 상업 및 근린생활시설과 더불어 지역 주민 및 업무 종사자들을 대상으로 하는 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 상업용 빌딩 등으로 구성되어 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 검색 결과, 본 물건의 직접적인 주변 지역에서 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산시 강서구 일대에 폐기물 처리 시설 등 환경혐오시설 이전 및 집중화 관련 논란이 지속적으로 보도되고 있으나, 이는 본 물건 소재지와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 주용도에 공동주택, 업무시설 등이 포함되어 있어, 건물 전체의 관리 주체나 운영 방식에 따라 상가 이용에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 부동산 강제경매 사건으로, 채권 총액이 7억 원을 초과하는 등 다수의 채무 관계가 존재했음을 알 수 있습니다. 비록 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 매각 절차 진행에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획에 따라 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(75m, 105m) 등 건축 관련 제한사항이 존재하므로, 향후 용도 변경이나 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이며, 지하철역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 현재는 분양사무실로 이용 중이나, 향후 다양한 상업 용도로의 활용이 기대됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권에 위치한 신축 상가라는 희소성

* 반경 내 풍부한 배후 수요(주거, 업무)

* 일괄 매각으로 토지 권리 확보 용이

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 거의 없음

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 822,000,000원입니다. 임차인의 보증금 및 대항력 있는 권리가 없어 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~120% 범위에서 결정되나, 본 건의 경우 신축 역세권 상가라는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 고려될 수도 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 조사, 동종 물건 낙찰가 분석 등 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.