나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21766 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 510-11 절영아파트 215동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '중리초등학교' 북서측 인근에 위치하는 절영아파트
215동 1층 102호로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 도서관, 공원 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 1층 102호로서(사용승인일:1995.10.20),

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 마감,
창 호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택(아파트) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남측, 동측 및 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1.(510-2번지): 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(동삼2택지개발지구), 중로 2류
(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-09-06)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)( 접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2024 -05-10)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역(영
도제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
2.(510-11번지): 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(동삼2택지개발지구), 중로 2류
(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2024-05-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

업음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2025타경21766 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 영도구 동삼동 510-11에 위치한 절영아파트 215동 1층 102호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 101,000,000원입니다.

토지 면적은 35.33㎡ (약 10.7평)이며, 토지 지분 면적은 35.329㎡입니다.

건물 면적은 46.27㎡ (약 14.0평)이며, 건물 지분 면적도 46.27㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

아파트 사용승인일은 1995년 10월 20일로, 2025년 기준 약 30년이 경과된 건물입니다.

전체 건축물 연면적은 40,729.08㎡이며, 건물(215동)의 건축 면적은 564.36㎡입니다.

전체 대지 면적은 48,855.7㎡입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '중리초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 도서관, 공원 등이 잘 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 남측, 동측 및 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 단지 내 가로망이 확보되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 8월 8일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5)으로, 채권액은 250,000,000원입니다.

경매개시결정은 2025년 5월 14일에 접수된 한국주택금융공사의 임의경매(갑4)로, 채권액은 96,179,900원입니다.

이 외 다수의 소유권 이전 및 압류 등기 사항이 존재하나, 상기 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

단지 주변으로 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 북서측 인근에 중리초등학교가 위치하고 있으며, 도서관 및 공원 등도 인접해 있어 교육 및 여가 활동에 유리한 환경입니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 중리초등학교, 영도제일중학교, 광명고등학교 등 인접. 본건 소재지는 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 단지 내 가로망이 확보되어 있으며, 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 685대(지상 3대, 지하 22대)의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 아파트 정보: 절영아파트는 1995년 10월 20일 사용승인되었으며, 총 10개동, 1,340세대로 이루어진 대단지입니다. 최고층은 20층입니다. 관리사무소 연락처는 051-405-4202입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황이 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항 및 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공되어 30년 가까이 경과된 건물로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성 및 유지보수 비용 증가를 고려해야 합니다.

* 1층 거주: 1층 세대로 조망권, 소음, 사생활 침해 등에 민감할 수 있으나, 고령자나 어린이가 있는 세대에게는 오히려 편리할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 동삼동에 위치한 절영아파트 경매 건으로, 생활 편의시설 및 교육 환경이 비교적 잘 갖추어진 단지 내에 소재하고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상되어 법적 문제는 적을 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 반드시 현장 조사를 통해 확인하여 잠재적 리스크를 사전에 파악해야 합니다.

건물 노후화를 감안할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승보다는 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 학교, 공원, 근린생활시설 등이 인접하여 주거 환경이 우수합니다.

* 안정적 배후 수요: 대단지 아파트로 지역 내에서 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어, 시장 가격을 고려한 합리적인 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 유사 면적의 아파트들이 119,000,000원에서 129,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

본 건의 감정가는 101,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1층이라는 점을 감안하고, 임대 관계 미상인 점에 대한 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가, 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 115,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.