나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21821 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1214-33 백향빌라 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ‘온샘초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

1995.11.24 사용승인의 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 내 1층 101호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

남동 하향 완경사지대 내 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-05-04) , 중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-28)(접합).

공부와의 차이

본건 건물 공부상 ‘백향빌라 101동’으로 등재되어 있으나 현칭 ‘백향그린빌라 A동’으로 표기되어 있으니, 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

공부상'백향빌라 101동'이나 현칭'백향그린빌라 A동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21821 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1214-33 백향빌라 101동 1층101호 (현칭: 백향그린빌라 A동)

용도: 다세대주택

감정가: 183,000,000원

토지 면적: 33.84㎡ (약 10.24평)

건물 면적: 62.28㎡ (약 18.84평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, '온샘초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택 및 소규모 공동주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 남동향으로 완경사를 이루는 세장형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

공로와 접해 있어 차량의 진출입이 용이하며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건 경매의 말소기준권리는 채권자 남순우의 강제경매개시결정 (2025.05.12 접수, 채권액 140,000,000원)입니다.

주요 권리 분석:

* 선순위 주택임차권: 임차인 남순우 (보증금 140,000,000원, 전입 2022.04.21, 확정 2024.04.04, 배당신고 2024.07.03)

- 해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 매수인에게 권리가 승계됩니다.

- 그러나, 해당 임차인은 보증금 회수를 위해 본건 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

- 이 경우, 낙찰자가 임차인에게 별도로 보증금을 지급할 의무는 없으며, 임차인은 경매 배당을 통해 보증금을 회수하게 됩니다. 따라서 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 특별히 명시된 지상권 등은 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 주로 주택가로 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 분포할 것으로 보입니다.

온천 지역의 특성상 관련 편의시설 및 관광객을 대상으로 하는 업종이 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: '온샘초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 온천 지역 내 편의시설 및 상업시설은 현장 방문을 통해 구체적인 현황을 파악할 필요가 있습니다.

주거 환경: 조용한 주택가에 위치하고 있어 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 명칭 이명: 공부상 '백향빌라 101동'이나 현칭 '백향그린빌라 A동'으로, 등기부 및 실물 확인 시 차이로 인한 혼선 가능성이 있습니다.

실제 이용 상태: 공부상 다세대주택이나, 임차인 부재로 인한 실제 이용 상태는 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 임차인이 존재하거나 명도 절차에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력 있으나 별도 인수 보증금은 없음)

건물 노후화: 1995년 사용승인을 받은 건물로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 인수: 등기부상 '인수'로 기재된 임차권은 매수인에게 승계되나, 본건의 경우 임차인이 경매 신청인이므로 별도 보증금 지급 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동에 위치한 다세대주택으로, 온샘초등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 반환을 위해 직접 강제경매를 신청한 사건으로, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

임차인이 경매 신청인이므로 낙찰자가 임차인에게 별도로 보증금을 지급할 의무는 없다는 점이 가장 큰 특징입니다.

건물 노후화, 실제 이용 상태 확인 필요성, 공부상의 건물 명칭 차이 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

입지 조건과 권리 관계를 종합해 볼 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 직접 경매를 신청하여 권리 관계가 명확하고, 낙찰 후 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

온천동 지역은 주거 편의성과 함께 온천 휴양지의 이점을 동시에 누릴 수 있는 곳입니다.

향후 지역 개발이나 재건축 등의 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 183,000,000원

본건 건물 면적: 62.28㎡ (약 18.84평)

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 물건들의 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 미남퍼스트빌 (연립, 2013년 준공): 29.875㎡ (약 9.04평) 매매가 157,000,000원 (평당 약 17,367,000원)

* M팰리스 (다세대, 2018년 준공): 16.125㎡ (약 4.88평) 매매가 75,000,000원 (평당 약 15,368,000원)

시세 적용 및 예상 입찰가 산정:

본건 건물은 1995년식으로 주변 비교 대상 건물들보다 연식이 오래되었습니다. 따라서 최근 신축/준신축 건물의 시세보다는 낮은 가격으로 책정해야 합니다.

인근 다세대주택의 평당 시세가 약 1500만원 ~ 1700만원 수준인 점을 고려하고, 본건의 노후도(약 30년)를 감안하여 평당 1200만원 ~ 1400만원 수준으로 적용하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근 (평당 1,200만원 적용 시):

18. 84평 * 12,000,000원/평 = 약 226,080,000원 (2억 2천 6백만원)

* 적정 접근 (평당 1,400만원 적용 시):

18. 84평 * 14,000,000원/평 = 약 263,760,000원 (2억 6천 4백만원)

임차인 관련 고려사항:

임차인의 보증금은 140,000,000원이며, 본 경매는 임차인이 직접 신청한 것입니다. '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰 후 임차인에게 별도의 보증금 지급 의무는 없습니다. 임차인은 경매 대금에서 보증금을 회수하게 됩니다.

종합적인 예상 입찰가:

감정가 1억 8천 3백만원은 본건의 면적과 최근 시세를 고려할 때 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 경매를 신청했고 별도 인수 보증금이 없다는 점은 낙찰자에게 유리하게 작용합니다.

건물 노후도와 실제 이용 상태 확인 필요성을 감안하여, 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.