나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경902 [1] 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 646 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 산외면 엄광리소재 숲촌마을회관 남측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 중.소규모의공장 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 완경사지세내 부정형의 토지로서 본건토지 공히 휴경지상태임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 현황 세로가 소재함. 기호2: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 휴경지 상태임. 토지의 정확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량을 요함. 토지상의 잡목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함. 육안식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부는 불분명함. [목록2] 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경902 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀양농업협동조합 (추정)

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 646

용도: 전

토지면적: 2,228.00㎡ (약 674.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

1.3. 감정평가액

감정가: 278,101,000원

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역

성장관리계획구역(일반형)

가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 토지는 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 소재 숲촌마을회관 남측 인근에 위치합니다.

주변은 취락, 농경지, 임야, 중.소규모의 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호 1 토지는 북측으로 현황 도로(세로)가 소재하나, 기호 2 토지는 지적도상 맹지입니다. 이는 차량 통행에 불편을 초래할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2008-01-31 접수, 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1, 117,000,000원)

등기부채권 총액: 197,633,001원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 개요는 명시되지 않았으나, 매수인이 인수해야 할 수 있는 권리입니다.)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

명시된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 총액은 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지와 주거지, 임야, 소규모 공장이 혼재된 농촌 지역에 위치합니다.

전통적인 상업 지역이나 유동인구가 많은 상권과는 거리가 있습니다.

주변에 중.소규모 공장이 혼재하고 있어 향후 지역 개발 가능성은 있으나, 단기적인 상업적 가치는 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

정확한 생활 편의시설 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 읍내로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

숲촌마을회관이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지(전)이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다.

미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 지적 및 도로 접근성

지적도상 맹지(목록 2)로, 토지 이용 및 건축 시 도로와의 관계에 대한 법적 검토가 필요합니다.

토지의 정확한 위치, 경계 확인을 위해서는 지적측량이 요구됩니다.

6.3. 토지 상태 및 권리

본 토지는 휴경지 상태이며, 토지상의 잡목은 거래 관행상 토지에 포함하여 평가되었습니다.

육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하여 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

가장 중요한 리스크 요인으로, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이 지상권의 내용, 존속 기간, 지료 등에 따라 토지 사용에 중대한 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.4. 기타

토지상의 잡목은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면의 농경지로, 감정가는 278,101,000원입니다.

토지 자체는 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 지적도상 맹지라는 도로 접근성의 한계가 있습니다.

또한, 분묘기지권 성립 여부 불분명 및 토지상의 잡목 등 고려 사항이 존재합니다.

가장 큰 위험 요인은 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재입니다. 이 지상권은 토지 이용 및 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 사전에 해당 권리에 대한 면밀한 분석과 이해가 반드시 필요합니다. 이러한 제약 사항들로 인해 일반적인 농지 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 목적 활용 가능성 (조건부)

농지취득자격증명을 취득할 수 있다면, 순수 농업 용도로의 활용을 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 성장관리계획구역 포함

성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 회복 가능성

지상권 문제와 맹지라는 단점을 해결하거나, 합리적인 조건으로 지상권자와 협의가 가능하다면, 추후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가와 등기부채권 총액, 그리고 앞서 언급된 여러 리스크 요인(특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 맹지, 분묘기지권 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

지상권의 구체적인 내용과 영향 범위를 파악하는 것이 최우선이며, 이에 따라 실제 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 보수적인 관점에서 접근하며, 이러한 위험 요인들을 충분히 반영한 가격으로 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.