나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10338 [1] 경상남도 밀양시 청도면 인산리 971-3 대지 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10338 [1] 경상남도 밀양시 청도면 인산리 971-3 대지 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2025타경10338 | 소재지: 경상남도 밀양시 청도면 인산리 971-3 | 감정가: 7,413,700원 | 최저가: 7,413,700원 | 용도: 대지

1. 밀양지원 2025타경10338 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10338 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 청도면 인산리 971-3

용도: 대지

감정가: 금7,413,700원

토지면적: 89.00㎡ (약 26.92평)

건물면적: 0.00㎡

제시외 건물 면적: 43.90㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 기OOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항: 제시외 건물(1-1~1-3)은 매각에서 제외되며, 이로 인해 최저매각가격이 영향을 받았습니다.

1.2. 입지조건

해당 물건은 경상남도 밀양시 청도면 인산리 소재 '지수마을' 남측 및 서측 주변에 위치하고 있습니다.

부근은 농촌 주택 및 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입은 가능하나, 인접한 타 토지를 경유해야 합니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로, 마을버스가 운행되나 배차 간격이 길 수 있습니다.

지적도상 맹지이나, 약 2.2미터 폭의 콘크리트 포장 진입도로가 인접한 타 토지 위에 개설되어 있어 차량 접근이 가능합니다.

인근 주요 도로는 지방도 1022호선으로, 차량 접근성은 양호합니다.

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 기OOOOO입니다.

소유자는 김OO이며, 토지 전체가 매각 대상입니다.

가장 중요한 권리 관계는 '법정지상권'입니다. 이는 토지 위에 타인의 건물이 존재하고, 그 건물이 법적으로 토지를 계속 사용할 권리를 가지는 경우를 의미합니다.

본건의 경우, 제시외 건물 43.90㎡가 존재하며 매각에서 제외되지만, 이 건물이 법정지상권의 대상이 될 수 있습니다.

낙찰자는 토지만 취득하게 되지만, 건물 소유자가 법정지상권을 행사할 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물로 인해 최저매각가격이 감정평가 시 영향을 받았음을 주의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 청도면 인산리는 농촌 주택과 농경지가 주를 이루는 지역입니다.

주변은 전반적으로 농촌 지역 특성을 띠고 있어, 활발한 상업 활동보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이룹니다.

대규모 상업 시설이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

경상남도 밀양시 청도면 전체적으로는 대규모 공장이나 혐오시설은 보고된 바 없습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 편의시설로는 청도면 소재지의 하나로마트와 청도보건지소가 있으며, 차량으로 약 10분 거리에 위치합니다.

인근에 초등학교(청도초등학교)와 중학교(청도중학교)가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용은 마을버스를 통해 가능하나, 배차 간격이 길어 다소 불편할 수 있습니다.

농촌 지역 특성상, 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권: 매각 제외된 제시외 건물과 관련하여 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰 후 토지 사용 및 개발에 심각한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

맹지: 공식적으로 지적도상 맹지이나, 현황상 인접 토지를 통해 진입이 가능합니다. 향후 토지 경계 분쟁이나 진입로 사용 제한 등의 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

농촌 지역의 한계: 주변 상권 및 편의시설 접근성이 낮아 생활 편의성이 떨어질 수 있으며, 지역 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다.

최저매각가격 영향: 제시외 건물로 인한 법정지상권 등의 문제로 최저매각가격이 조정되었으나, 실제 거래 시에는 법정지상권 해소 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 청도면의 농촌 지역에 위치한 대지입니다.

토지 매각 대상이며, 감정가는 금7,413,700원입니다.

가장 큰 특징은 '법정지상권'입니다. 매각 제외된 제시외 건물과 관련하여 발생할 수 있는 법정지상권은 낙찰 후 토지 이용에 있어 중대한 제약을 초래할 수 있는 핵심적인 리스크입니다.

지적도상 맹지라는 점과 농촌 지역의 제한적인 생활 편의 시설 등도 고려해야 할 사항입니다.

그럼에도 불구하고, 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 조정되었을 가능성이 있으므로, 법정지상권 문제를 해결할 수 있거나 농촌 토지 활용 방안을 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

법정지상권 문제 해결 가능성: 낙찰 후 제시외 건물 소유자와의 원만한 협상이나 법적 절차를 통해 법정지상권을 해소할 수 있다면, 토지 가치를 재평가할 수 있습니다.

농촌 토지 활용: 농업용 목적이나 전원 주택 부지 등 농촌 지역 토지로서의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 법정지상권이라는 명확한 리스크 때문에 최저매각가격이 낮게 책정되었을 가능성이 있으므로, 가격적인 메리트를 보고 접근할 수 있습니다.

철저한 사전 조사 필수: 현장 방문을 통해 제시외 건물의 현황 및 법정지상권 성립 여부를 면밀히 파악하고, 관련 법규 및 판례를 충분히 검토하는 것이 매우 중요합니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계