나이스옥션 법원경매 진주 2025타경698 [1] 경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 4층406호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 진주혁신도시 내 ""한국토지주택공사 본사""
북서측 인근에 위치하며, 주위는 공기업, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이
혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건 중 4층 406호 외 8개호(사용승인일:2020.07.31.)
외벽 : 석재붙임 및 외장판넬, 페어글라스, 타일 등 마감.
내벽 : 인테리어, 치장벽돌, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 문화집회시설(영화관:매표소 로비 등)
기호(2) : 근린생활시설(휴게음식점:매점 등)
기호(3~9) : 문화집회시설(CGV 영화관)

설비내역

승강기 설비, 에스컬레이터, 소방관련설비, 위생 및 급배수 설비, 시스템냉난방설비 등이
있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리유사형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 대로, 서측으로 중로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-1)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(중-집-1-61)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1][2]는 별도의 벽체 구분 없이 일단의 용도(CGV 진주혁신점 매점 및 매표소 등)로 이용 중이며, 목록[3]~[9]는 CGV 진주혁신점 영화관(상영관)임.
-2026년 1월까지 공용부분에 대한 관리비 645,608,721원이 미납된 상태임.
-“본건 상영관 내 시설물 일체(영사기, 스크린, 좌석 등) 및 인테리어는 본건의 임차인 주식회사 공정의 소유로 매각제외 및 임차인이 부속물 매수청구권을 행사 중임”이라는 취지의 ‘[부속물 소유권 신고 및 매각제외 신청서(26.3.17.자)] 및 [부속물 매수청구권 행사 및 권리신고서(26.3.25.자)]’를 임차인 주식회사 공정이 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경698 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 4층 406호

* 용도: 문화 및 집회시설 (CGV 진주혁신점 관련 시설)

* 감정가: 19,870,000,000원

* 토지면적: 1416.76㎡ (약 428.56평)

* 토지지분: 1416.763㎡ (약 428.56평)

* 건물면적: 2653.86㎡ (약 802.78평)

* 건물지분: 2653.8599999999997㎡ (약 802.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농협)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 진주혁신도시 내 "한국토지주택공사 본사" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건은 공기업, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역에 소재하여 다양한 활동 인구를 배후로 합니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 폭 30~35m의 대로, 서측으로 폭 20~25m의 중로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에는 공공기관 (한국토지주택공사, 한국남동발전 등), 상업시설 (CGV, 각종 음식점 및 편의시설), 주거시설 (아파트 단지) 등이 분포하고 있습니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을4)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 을4, 을5, 을9 근저당권, 갑11 압류, 갑12, 갑13 가압류, 갑14 임의경매 개시 결정 등 모든 등기부상 권리 및 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등)

* 임차인 현황:

* 김 : 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 2,200,000원. (2022-09-28 사업자 등록)

* 보증금 0원, 차임만 존재하는 대항력 있는 임차인으로, 보증금액이 특정되지 않은 경우에 해당하여 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 이 : 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 주식회사공 : 대항력 없음. 보증금 500,000,000원, 차임 65,000,000원. (2024-07-10 사업자 등록)

* 주식회사드림뽀로 : 대항력 없음. 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 파악된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 본건은 CGV 진주혁신점 영화관, 매점, 매표소 등으로 이용되고 있으며, 지역 내 주요 문화 집회 시설로 자리매김하고 있습니다.

* 주변에 다수의 공기업 및 업무시설, 그리고 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 진주혁신도시 내 중심 상업 지구에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 집객력이 높은 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건이 위치한 진주혁신도시는 계획적으로 조성된 신도시로, 공공기관 및 관련 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설 (음식점, 편의점 등) 및 문화시설 (영화관)이 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 시내버스 정류장이 인접해 있어 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 1월까지 공용부분에 대한 관리비 645,608,721원이 미납된 상태로, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 반드시 정산 내역을 확인해야 합니다.

* 임차인 권리관계:

* 대항력 있는 임차인 김 의 경우, 보증금이 0원이고 차임만 존재하는 특이한 권리관계이므로, 이에 대한 권리 신고 및 배당 여부, 실제 거주 및 운영 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 임차인 주식회사공정이 본건 상영관 내 시설물 일체(영사기, 스크린, 좌석 등) 및 인테리어에 대한 소유권을 주장하며 매각 제외 및 부속물 매수청구권을 행사하고 있습니다. 이는 명도 및 매각 대상 범위와 관련하여 중요한 쟁점이 될 수 있으므로, 법률적 검토가 필요합니다.

* 일괄매각 사항: 목록 (매점 및 매표소)와 목록~ (영화관 상영관)이 별도 구분 없이 일체로 이용 중이므로, 전체 시설 운영에 대한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시의 중심부에 위치한 CGV 영화관 및 부대시설로, 상업 및 집회 시설로서의 가치가 높습니다. 안정적인 운영이 이루어질 경우 지속적인 임대 수익이 기대됩니다. 그러나 상당한 규모의 미납 관리비, 대항력 있는 임차인의 특이 권리관계, 그리고 영화관 내부 시설물에 대한 임차인의 매각 제외 신청 등 복합적인 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 불확실성을 철저히 분석하고, 법률적 검토를 거쳐 잠재적 위험을 최소화할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 실현할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 진주혁신도시 핵심 상권에 위치한 대형 영화관 및 상업시설

* 공기업 및 업무시설 밀집 지역으로 인한 풍부한 잠재 수요

* 향후 혁신도시 발전에 따른 부동산 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 감정가는 19,870,000,000원입니다.

* 고려해야 할 사항:

* 미납 관리비 645,608,721원 (인수 가능성 여부 및 정산 필요)

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 0원, 차임 2,200,000원 관련 인수 또는 변제 부담 여부

* 임차인 주식회사공정의 영화관 내 시설물 (영사기, 스크린, 좌석 등) 매각 제외 신청에 따른 명도 및 추가 비용 발생 가능성

* 따라서, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황, 시설물 상태, 관리비 미납금 정산 여부 등을 파악하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 잠재적 위험 요소를 면밀히 분석한 후, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.