나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30833 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 11층1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 ""10호광장교차로"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 오피스텔, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사슬래브지붕 13층건 중 11층 1206호로
(사용승인:2008.04.10)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하여 건축물현황도, 외부관찰 등에
의거 통상적인 상태를 기준함)

설비내역

난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비, 위생급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 5차선 아스팔트도로, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가
있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 대로3류(폭 25m~30m)
(대로3-9)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

본건 상가건물임대차 현황서 열람결과 조회내역 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30833 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 11층1206호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 44,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평)

토지지분: 8.22㎡ (약 2.49평)

건물면적: 29.70㎡ (약 8.99평)

건물지분: 29.70㎡ (약 8.99평)

1.4. 건물 정보

건축년도: 2008년 4월 10일 사용승인

구조: 철근콘크리트조

총층수: 지하 1층, 지상 13층

본건 위치: 11층 1206호

건물 용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "10호광장교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 건물까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

본건 남동측으로 왕복 5차선 아스팔트도로, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 내역

경매 채권자는 안OO이며, 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인 안 이 존재합니다.

해당 임차인은 2014년 2월 14일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원입니다.

등기부등본상 주택임차권(을10) 및 전세권설정(을9)이 설정되어 있으며, 이 권리들은 말소기준권리(을9)보다 선순위이므로 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 매수인은 임차인 안 에게 보증금 50,000,000원을 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 을9 (전세권설정, 2014-02-14 접수)

매수인 인수 권리:

* 을10 (주택임차권, 안수진, 보증금 50,000,000원, 전입/확정 2014-02-14)

* 을9 (전세권설정, 안수진, 보증금 50,000,000원, 2014-02-14 접수)

말소 대상 권리:

* 갑2 (가압류, 서울보증보험주식회사, 2022-10-06)

* 갑3 (압류, 기흥세무서장, 2025-01-22)

* 갑4 (임의경매, 안수진, 2025-05-07)

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 444,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 "10호광장교차로" 인근의 상업지역에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

4.2. 지역적 입지

주요 도로변과 이면도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 상업 및 주거 기능이 함께 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린상가 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교통 상황 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

매수인에게 인수되는 50,000,000원의 임차인 보증금은 본건의 가장 큰 리스크입니다. 인수되는 금액이 감정가 및 시세보다 높아 수익성 확보에 어려움이 예상됩니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

본건 상가건물임대차 현황서 열람결과 조회내역이 없는 것으로 기재되어 있으나, 오피스텔 용도임을 감안하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 순화로즈팰리스 오피스텔로, 입지 및 건물 자체는 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 안 의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있어 수익성 확보에 상당한 제약이 예상되는 물건입니다. 권리관계 분석 결과, 인수되는 선순위 임차권 및 전세권으로 인해 총 투자 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 명확하게 부각되지 않습니다. 인수되는 보증금 부담이 크므로, 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 기대하기는 어렵습니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(29.70㎡)의 오피스텔은 2026년 상반기 기준 약 40,000,000원의 시세로 거래된 것으로 파악됩니다.

감정가는 44,000,000원이나, 본건 매수인은 대항력 있는 임차인에게 50,000,000원의 보증금을 인수해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하면 다음과 같습니다.

시장 가치 (40,000,000원) - 인수 보증금 (50,000,000원) = -10,000,000원

이는 현재 시장 가치 기준으로 볼 때, 인수되는 보증금으로 인해 매수인이 오히려 손해를 보게 되는 구조임을 의미합니다. 따라서 수익성 확보를 위한 합리적인 입찰가는 산출되지 않습니다.

이러한 점을 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 만약 입찰에 참여한다면, 인수되는 보증금을 감안하여 시세보다 현저히 낮은 금액으로 산정해야 할 것입니다.

본 보고서에서는 수익성 확보가 어려운 점을 감안하여, 상징적인 의미로 10,000,000원 이하의 입찰가를 고려할 수 있겠으나, 이는 투자로서의 가치보다는 사실상 권리 인수 비용을 고려한 차선책에 가깝습니다. 실제 입찰가는 부동산 시장 상황, 본건의 개별적 특성, 기타 잠재적 가치 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.