나이스옥션 법원경매 마산 2025타경219 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-21 케이씨월드카프라자 에이동 2층270호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 마산항 제3부두 북동측 인근에 위치
하는 케이씨월드카프라자 2층 270호 및 지하1층 비127호로서 주변은 중소규모 공장 및
근린시설 등이 밀집하는 공업지대로서 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여
제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 7층건 중 2층 270호 및 지하1층 비127호로서,
외벽 : 복합판넬 등 마감.
창호 : 강화(페어)유리창 구조 임.

이용상태

2층 270호 : 자동차관련시설(상사사무실),
지1층 비127호 : 자동차관련시설(매매장).

설비내역

제반 급.배수, 위생, 소방설비, 옥내외주차장 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필일단의 세장형 평지로서 '상업용' 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약28M, 북측 및 동측으로 노폭 약7m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
1. 일반공업지역(1994-07-12), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>,
2. 일반공업지역(1994-07-12), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-자동차관련시설임. 목록1.은 상사사무실, 목록2.는 매매장으로 구분되어 있으나, 각 목록은 자동차 판매를 위한 시설로서 용도상의 불가분의 관계에 있어 일괄하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경219 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-21 케이씨월드카프라자 에이동 2층 270호 및 지하 1층 B127호

용도: 판매시설 (자동차관련시설)

감정가: 728,000,000원

토지면적: 101.55㎡ (약 30.71평)

건물면적: 408.64㎡ (약 123.62평)

건물 전체 면적 (KC월드카프라자): 약 11,730.15㎡

토지 전체 면적 (KC월드카프라자): 약 18,523㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 자동차관련시설임. 본건은 목록1(상사사무실) 및 목록2(매매장)로 구분되어 있으나, 각 목록은 자동차 판매를 위한 시설로서 용도상 불가분의 관계에 있어 일괄하여 평가되었음.

건축물 구조: 철골철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 1월 28일

1.1. 입지조건

주변 환경: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 마산항 제3부두 북동측 인근에 위치하며, 중소규모 공장 및 근린시설 등이 밀집하는 공업지대로서 제반 입지조건은 보통으로 판단됨.

교통상황: 본건 주차장까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

인접 도로: 본건 남측으로 노폭 약 28M, 북측 및 동측으로 노폭 약 7M의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지이용계획: 본건 대지권의 목적인 토지는 일반공업지역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (국민은행, 2022년 5월 13일 접수, 756,000,000원)

등기부채권 총액: 1,080,970,720원

주요 권리 내역: 등기부상 말소기준권리인 을1 근저당을 포함하여, 현재 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 본 경매 절차를 통해 낙찰 시 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (상호: 현우카)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 마산항 인근의 공업지대로, 자동차 관련 시설 및 기타 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보임.

주변 시설: 제공된 정보 및 JSON 데이터 분석 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 없었음. 본건의 자동차관련시설로서의 입지는 사업 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

대중교통 접근성: 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능하나, 주변 지역의 특성상 도보 또는 차량 접근이 일반적일 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 유동화된 자산으로, 거래 과정에서 일반 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 요구될 수 있음.

부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 투자 시 고려해야 할 시장 상황 변화에 따른 가치 변동 위험이 존재함.

특정 용도 제한: 자동차관련시설로 지정되어 있어, 다른 용도로의 전환 시 건축법규 등의 검토가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 소재한 KC월드카프라자 내 자동차 관련 판매시설로서, 2개 호실(2층 270호, 지하 1층 B127호)이 일괄 매각 대상으로 지정됨.

등기부등본 상 확인되는 모든 권리들은 말소기준권리인 국민은행 근저당 이하의 것으로, 낙찰 시 소멸되어 권리 관계가 매우 명확하고 깨끗한 상태로 인수가 가능함.

또한, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임대차 관련 부담은 없는 것으로 분석됨.

이는 자동차 관련 사업을 운영하거나 관련 사업체에 임대하고자 하는 투자자에게 매력적인 조건이라고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

깨끗한 권리 인수: 본 경매물건은 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 낙찰과 동시에 소멸되므로, 권리상 하자가 없는 안전한 투자가 가능함.

자동차 사업 최적 입지: 자동차 상사 사무실 및 매매장으로 활용된 이력이 있어, 해당 업종의 사업자에게는 즉시 사업 운영이 가능한 환경을 제공함.

넓은 면적 확보: 두 개 호실이 일괄 매각되어 제공되는 넓은 면적은 다양한 규모의 자동차 관련 사업을 영위하는 데 유리함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외한 상태에서 고려하게 됨. 입찰 예정자는 제시된 감정평가액 728,000,000원을 기준으로 하되, 개별적인 시장 조사, 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.