나이스옥션 법원경매 창원 2025타경499 [1] 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-15 한마음프라자 7층701호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 용호동 소재 창원시청 북서측 인근에 위치하는
'한마음프라자' 제7층 제701호 숙박시설로서, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 및
숙박시설 등 상업.업무용빌딩으로 형성되어 있는 일반상업지대임.

교통상황

본 상가건물까지 제반 차량의 접근 용이하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은
대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상9층 건물 내 7층 701호로서
(사용승인일자:1995.12.18)
외벽:화강석붙임, 치장타일마감 등
내벽 및 천정:벽지마감, 인테리어마감
바닥:비닐쉬트, 바닥타일마감 등
창호:샤시창호 구조 등

이용상태

숙박시설(상호 : 한마음장 모텔(객실 13개호, 안내실, 주방, 창고))로 이용중임.
(※ 8층 801호(객실 14개호)와 내부 계단으로 연결되며, 일체로 하여 숙박시설로 운영하였던
것으로 조사됨.)

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비(3대 중 2대는 운행정지 처분으로 이용불가
상태임.), 옥내소화전, 화재탐지기 등 소방설비, 기계식 타워주차설비(기준시점 현재
미가동상태임.) 등이 되어 있음.
※ 장기간 미운영상태로 방치되어 있어 각종 부대설비의 정상 작동여부 등이 불명함.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형. 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로 및 북동측으로 소로와 각각 접하며, 진입도로 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 3페이지~4페이지'7.그 밖의 사항'참조.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 2025. 4월까지 미납 관리비 47,074,120원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

주소: 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-15 한마음프라자 7층 701호

건물명: 한마음프라자

층/호수: 7층 701호

용도: 숙박시설 (모텔, 객실 13개)

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상9층

사용승인일자: 1995년 12월 18일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 612,000,000원

토지면적: 81.72㎡ (약 24.72평)

건물면적: 376.50㎡ (약 113.90평)

1.3. 경매 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경499 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 용호동 소재 창원시청 북서측 인근에 위치한 '한마음프라자' 7층 701호입니다. 해당 지역은 근린생활시설, 업무시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재된 일반상업지대로서, 주변 환경은 상업 및 업무용 빌딩으로 형성되어 있습니다. 가로장방형의 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 중로, 북동측으로 소로와 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 등기부등본상 채무 총액은 546,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 1999년 12월 15일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을5)으로 추정됩니다.

* 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 본건에 대한 임차인으로 주식회사신생이 있으며, 2020년 2월 6일 사업자 등록을 하였습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 0원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 용호동 일대는 창원시청을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 업무시설, 위락시설, 숙박시설 등이 자리 잡고 있어 유동인구가 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성 또한 양호하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 현재 숙박시설(모텔)로 이용 중이며, 객실 13개와 안내실, 주방, 창고 등으로 구성되어 있습니다. 조사 결과, 8층 801호(객실 14개)와 내부 계단으로 연결되어 일체로 운영되었던 것으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황 조사 보고서에 따르면 2025년 4월 기준 미납 관리비가 47,074,120원에 달합니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 부담이므로 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

* 설비 노후화 및 작동 불명: 건물의 사용승인일자가 1995년으로 비교적 오래되었으며, 승강기 3대 중 2대는 운행정지 처분으로 이용 불가 상태입니다. 또한, 기계식 타워주차설비도 현재 미가동 상태입니다. 장기간 방치된 것으로 추정되어 각종 부대 설비의 정상 작동 여부가 불명확하며, 이에 대한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 환경 시설 인접 가능성: 검색 결과, 창원시 성산구 지역에 성산자원회수시설(소각장) 등 폐기물 처리 관련 시설이 운영되거나 예정되어 있습니다. 해당 물건의 정확한 인접 지역에 대한 혐오시설 정보는 파악되지 않았으나, 넓은 범위의 창원시 성산구 지역에 이러한 시설들이 존재하므로 환경적 요인으로 인한 간접적인 영향 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시청 인근의 일반상업지역에 위치하여 입지적 이점은 있으나, 건물 노후화 및 설비 문제, 상당한 금액의 미납 관리비 등 잠재적 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 특히 숙박시설로서의 운영을 위해서는 상당한 수준의 리모델링 및 설비 보수가 필요할 것으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인이 있으나, 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 창원시청 인근의 우량 상업지역에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 내부 연결된 8층 801호와 함께 활용 시 숙박시설로서의 규모를 확장할 수 있습니다.

* 철저한 권리분석과 함께 미납 관리비 및 시설 보수 비용을 고려하여 투자 가치를 산정할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가(612,000,000원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 미납 관리비(47,074,120원) 및 승강기, 주차 설비 등 제반 시설의 수리·보수 비용, 그리고 향후 운영에 필요한 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 제반 리스크를 상쇄할 수 있는 합리적인 수준에서의 입찰가 책정이 중요합니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 상세한 현장 조사와 시세 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.