나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11442 [1] 경상남도 김해시 부곡동 1165-1 석봉마을부영아파트 703동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 부곡동 소재 ""월산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골경사지붕 18층건 내 13층 1302호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측으로 왕복6차선, 북동측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동),
지구단위계획구역(장유지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2008-01-01)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11442 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 1165-1 석봉마을부영아파트 703동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 1억 5,300만원

토지면적: 47.67㎡ (약 14.42평)

건물면적: 80.88㎡ (약 24.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 부곡동 소재 "월산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지 북서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구), 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 배용수: 전입일자 2007년 12월 17일, 확정일자 2021년 10월 22일, 보증금 1억 9,500만원. 대항력이 있으며, 주택임차권(을5)이 등기되어 있어 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 전입일자는 현재 소유권 취득일보다 훨씬 이전이나, 확정일자는 소유권이전등기일과 비슷하며, 임차권 등기일은 2023년 11월 21일입니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 말소기준권리 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 배용수의 임차권은 인수 대상입니다.

* 등기부채권 총액: 임차인 보증금 195,000,000원 + 강제경매 채권액 207,219,965원 = 402,219,965원 (이는 채권 총액이며, 실제 배당 및 인수 금액과는 다를 수 있습니다).

1.3. 상권분석

* 주변시설: 월산초등학교가 인접해 있으며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

* 상권 특성: 해당 지역은 주로 주거지역으로, 학교 및 편의시설 이용이 편리한 생활 편의 상권의 특징을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트조, 경량철골경사지붕 구조의 18층 건물 중 13층 1302호입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비: 제반 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 495대의 주차가 가능합니다 (지상 3대, 지하 24대 – 이는 일부 정보이며, 관련 JSON에 따르면 총 815대 주차 가능, 지하 기계식 495대, 실내 기계식 320대입니다).

* 준공일: 2004년 2월 25일입니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 80.88㎡ (약 24.47평)

* 분양면적 (추정): 약 129.26㎡ (703동 총 면적 7755.84㎡ / 60세대 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 임차인 배용수 씨의 보증금 1억 9,500만원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 물건의 총 인수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 보증금 대비 시세 불일치: 임차인의 보증금(1억 9,500만원)이 본 건의 감정가(1억 5,300만원) 및 최근 매매가(약 1억 3,500만원 ~ 1억 7,200만원)보다 높아, 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수하게 될 보증금 부담이 상당할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건 외 다른 담보물에 공동담보가 설정되어 있을 가능성이 있으며, 이는 경매 절차 및 배당에 영향을 미칠 수 있습니다. (구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.)

* 혐오시설 유무: 주변 환경 분석 결과, 해당 물건 인근에 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 김해시는 자원순환시설을 운영하고 있으나, 이는 주거 지역에서 상당한 거리가 떨어져 있으며, 안전 관리 및 주민 소통 노력을 통해 혐오시설이 아닌 필수 시설로 관리되고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치한 석봉마을7단지 부영아파트로, 입지 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금(1억 9,500만원)이 물건의 감정가 및 최근 시세보다 높다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 클 수 있으며, 총 투자 비용에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 시세 차익을 통한 투자보다는 명확한 비용 분석 및 명도 절차 고려가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 인접한 지역으로, 실수요자에게 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 향후 시세 상승 기대: 김해시의 지역 발전 가능성과 아파트 시장 동향에 따라 장기적인 시세 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* (핵심) 임차인 관련 리스크 관리: 정확한 임대차 관계 분석과 법적 검토를 통해 인수되는 보증금과 총 경비용을 면밀히 산출하는 것이 투자 성공의 관건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 매수인이 인수해야 할 보증금이 클 것으로 예상됩니다. '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 물건의 시세에서 인수 보증금을 차감한 순수 자산 가치를 고려하여 산정해야 합니다.

최근 매매 사례를 종합적으로 고려한 시세는 약 1억 5,100만원으로 추정됩니다. 인수해야 할 보증금은 1억 9,500만원입니다.

시세(1억 5,100만원) - 인수 보증금(1억 9,500만원) = -4,400만원.

이는 본 물건의 순수 자산 가치가 마이너스임을 의미하며, 낙찰 시 명도 비용 및 추가적인 법적 비용 등을 고려하면 더욱 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 낙찰을 고려한다면 감정가 대비 약 70% 수준인 1억 700만원 가량부터 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

제안 입찰가: 107,000,000원 (1억 700만원)

총 예상 경비: 입찰가 107,000,000원 + 인수 보증금 195,000,000원 (임차인이 배당에서 전혀 회수하지 못하는 경우) = 302,000,000원.

(이 금액이 실제 투자 가능한 범위 내인지, 그리고 향후 시장 가치 상승 및 임대 수익 등을 고려했을 때 합리적인지 면밀히 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.