나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11439 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 871-16 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '자은동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 12m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 샷시 창호

이용상태

기호(2): 주택 및 제1종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 주택부분 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11439 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 871-16

건물구조: 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

토지면적: 141.00㎡ (약 42.65평)

건물면적: 134.63㎡ (약 40.72평)

건물 제시외면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

용도: 근린주택 (주택 및 제1종근린생활시설)

감정가: 332,247,780원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '자은동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 이용한 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

인접도로

본건 토지는 서측으로 폭 약 12m 내외의 도로와 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 구역임.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(덕산초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제4구역(지원) 및 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 05월 29일 접수된 반송새마을금고의 근저당권임.

등기부현황

본 건 부동산에 설정된 권리들은 대부분 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이므로, 경매를 통해 낙찰되면 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외하고는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황

등기부상 임차인으로 이정현, 최기훈이 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됨.

* 임차인: 이

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-04-11

확정일자: 2017-04-11

배당신고일자: 2025-06-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이 (1차 보증금 증액분)

보증금: 50,000,000원 (최초 25,000,000원 증액분)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-04-11

확정일자: 2022-01-19

배당신고일자: 2025-06-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 150,000원

전입일자(사업일자): 2023-11-13

확정일자: 2023-11-13

배당신고일자: 2025-05-21

대항력: 없음

비고:

인수되는 권리

위 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

총 채무액 (참고)

토지 등기부채권 총액: 294,044,000원

1.3. 상권분석

건물용도

본 건물은 근린주택으로, 건축물대장상 주 용도는 단독주택이나, 실제 이용은 주택 및 제1종근린생활시설로 복합적으로 사용 중임. 이는 다양한 수익 창출이 가능한 장점이 될 수 있음.

주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면,

천자빌라(1994년식, 전용 68.01㎡)는 2026년 2월 8000만원에 거래되었으며, 평당 약 117.6만원 수준임.

경동빌라5차(1996년식, 전용 65.4㎡)는 2026년 5월 5900만원에 거래되었으며, 평당 약 90.2만원 수준임.

대동빌라트3단지(1996년식, 전용 76.23㎡)는 2026년 5월 14000만원에 거래되었으며, 평당 약 183.7만원 수준임.

본 건은 연립/다세대 주택의 개별 세대가 아닌 전체 근린주택 건물로서, 토지면적 141㎡, 건물면적 134.63㎡를 포함한 감정가 332,247,780원임을 고려할 때, 개별 세대 시세보다는 전체 건물의 가치를 중심으로 평가해야 함.

건축물 정보

본 건물은 2013년 09월 11일 사용승인된 벽돌구조의 2층 건물로, 총 건축면적은 134.63㎡임. 건축물대장상 주 용도는 단독주택이나, 실제로는 주택 및 제1종근린생활시설로 이용 중임.

1.4. 생활정보

주변 시설

본 건은 '자은동주민센터' 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 접근성이 양호함. 또한, 덕산초등학교와 인접하여 교육 환경이 비교적 좋은 편임.

인근 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역, 제한보호구역(해군기지) 등이 주변에 위치하나, 이는 군사도시인 진해구의 특성상 일반적이며, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

법적 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 용도지역 지정되어 있으며, 추가적으로 군사시설 보호법, 가축분뇨법 등 다양한 법규에 의한 행위 제한이 존재하므로, 향후 건축이나 토지 이용 시 해당 법규들을 반드시 확인해야 함.

임대관계 미상

현재 건물 내 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 실제 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음. (단, 현재 파악된 임차인 모두 대항력은 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치한 근린주택으로, 주택 및 근린생활시설로의 복합 이용이 가능하며, 2013년 건축되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 판단됨. 말소기준권리보다 후순위 채권들이 다수 존재하고, 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 군사시설 보호법 등 토지 이용에 대한 법적 제한 사항과 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 고려해야 함. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

- 복합 용도 건물: 주택 및 근린생활시설로의 동시 이용이 가능하여 임대 수익 및 활용도가 높음.

- 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높음.

- 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

- 안정적인 배후 수요: 주거지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

- 입지 조건: 주민센터 인근으로 편의시설 접근성이 양호.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 332,247,780원으로 책정되어 있습니다. 주변 연립/다세대 주택의 개별 세대 매매가 시세를 고려할 때, 본 건은 전체 근린주택 건물로서 토지 가치와 건물 가치를 합산한 감정가 수준이 적정하다고 판단됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 없고, 말소되는 권리 위주로 구성되어 있어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 점을 감안합니다.

단, 군사시설 보호법 등의 제한 사항과 향후 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 고려하여, 감정가의 90~100% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 제안하며, 현장 조사 및 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.