나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11783 [1] 울산광역시 남구 신정동 455-25 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

.

교통상황

.

형태 및 이용상태

.

인접 도로상태

.

토지이용계획 및 제한상태

.

제시목록 외의 물건

.

공부와의 차이

.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠은 목록 2 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11783 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 455-25

물건종별: 근린주택

감정가: 824,413,800원

토지면적: 87.30㎡ (약 26.4평)

건물면적: 211.64㎡ (약 64.0평)

건물 제시외면적: 43.70㎡ (약 13.2평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠은 목록 2 건물임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하고 있으며, 해당 지역은 주거지 및 상업시설이 혼재된 도심 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이한 도로에 접해 있으며, 대중교통 이용 편의성이 예상됩니다.

* 인접 도로상태: 차량 통행이 가능한 도로와 접면하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 정확한 용도지역 및 지구 지정사항은 추가적인 토지이용계획확인원을 통해 확인이 필요하나, 일반적으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역일 가능성이 높습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 강남새마을금고 근저당 (접수일자: 2014-09-03)

* 총 등기부채권액 (토지): 918,550,000원

* 총 등기부채권액 (건물): 1,033,550,000원

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 강남새마을금고 근저당 (말소기준권리)

* 주식회사 월성주택 가압류 (말소)

* 차철관 가압류 (말소)

* 울산신용보증재단 가압류 (말소)

* 주식회사 월성주택 강제경매 (말소)

* 주식회사 월성주택 강제경매 (말소)

* 강남새마을금고 임의경매 (말소)

* 유정희 가압류 (말소)

* 토지 등기부상 소유권 변동: 주옥자 (1975-09-29), 안경환 (2014-07-15, 협의분할상속)

* 건물 등기부상 소유권 변동: 주옥자 (1980-06-24), 안경환 (2014-07-15, 협의분할상속)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (성명: 이순덕)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 전세권 설정 이력 있음 (말소).

* 임차인: 이 (성명: 이순덕)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2022-07-08

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 주식회사금호앤홀딩스

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제1종근린생활시설로, 점포, 근린생활시설, 주택 등으로 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

* 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보(2900만원~4300만원 수준, 건물 연식 1978~1979년)는 본건 근린주택의 감정가(8.2억원대) 및 용도와 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 해당 정보가 소규모 주택 단위의 거래이며, 본건과는 규모와 용도에서 큰 차이가 있기 때문입니다.

* 울산 남구 신정동 지역은 전통적으로 상업 및 주거 기능이 발달한 중심 지역으로, 다양한 업종의 상가와 주거 시설이 밀집해 있어 꾸준한 유동인구와 잠재적 수요를 확보하고 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 울산 남구의 주요 도로에 인접하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근에 병원, 은행, 관공서, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하여 주거 및 상업 활동에 편리합니다.

* 교육시설: 도보 거리 또는 근거리에 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 설정으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있으나, 현재까지 파악된 바로는 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 제시외 건물: 건물 등기부상 등록되지 않은 제시외 건물이 일괄매각에 포함되나, 해당 건물에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 높은 감정가: 8.2억원대의 감정가는 상당한 금액으로, 낙찰 후 임대수익률 등을 보수적으로 산정하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동이라는 우수한 입지에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 면적이 적절하며 다용도 활용이 가능한 장점이 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 제시외 건물 포함 여부와 경매 사건의 복잡성을 고려한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 울산 남구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 높은 가치를 지닙니다.

* 다목적 활용 가능: 제1종근린생활시설로서 상가, 주택, 사무실 등 다양한 용도로 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 통합적인 운영 및 개발이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 주변 연립/다세대 주택의 매매 시세는 본건 근린주택의 시세와 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 824,413,800원입니다. 현재까지 파악된 바에 따르면 인수해야 할 임차인 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 예상 임대 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본건의 입지, 건물 상태, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 70%~90% 수준인 약 577,000,000원 ~ 742,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 근린주택 거래 사례에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.