나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3749 [1] 경상북도 포항시 남구 대도동 215-14 동부그린빌라 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재‘형산교차로’서측 인근에 위치하는 ""동부그린빌라(통칭'나동') 제1층 제101호"" 단위세대로서 부근일대는 기존 주택지대로서 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제1층 제101호 단위세대로서,
외 벽 : 외장타일 및 몰탈위페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형지로 인접지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모
든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '김명진' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3749 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 대도동 215-14 동부그린빌라 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 72,000,000원 (7천2백만원)

토지면적: 45.74㎡ (약 13.84평)

건물면적: 74.04㎡ (약 22.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 대도동 소재 '형산교차로' 서측 인근에 위치한 동부그린빌라 제1층 101호입니다.

부근 일대는 기존 주택지대로서 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장 등으로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

등기부 요약

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2017-05-22, 60,000,000원)

* 그 외 가압류 및 임의경매 개시결정 등기들이 모두 말소될 예정입니다.

* 본 건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 인수 보증금은 없으나 점유 관련 문제는 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있습니다.

'형산교차로' 인근으로 교통 접근성이 있으며, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.

마감재: 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 건물 연식: 제공된 JSON 정보에 따르면 주변 연립, 다세대, 빌라의 건축 연도는 1983년 ~ 1995년으로 본건과 유사하거나 오래되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매와는 다른 절차나 특징이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 절차에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건축 연도가 1995년 이전인 유사 건물들의 거래 사례가 존재하여, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 남구 대도동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이며, 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세 조사가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 포항시 남구의 주거 지역 내 위치

* 권리 관계 명확, 소멸주의 적용 가능성 높음

* 인수할 임차 보증금 없음

* 유사 건물 거래 사례 존재

1.8. 예상 입찰가

감정가: 72,000,000원

최근 주변 유사 물건 매매 사례 분석 (2026년 6월 거래 기준)

* 한일빌라(가,나): 53.75㎡, 37,000,000원

* 한신타운(가,나): 62.37㎡, 52,000,000원

* 그린: 59.46㎡, 61,000,000원

본건은 건물 면적 74.04㎡로, 최근 거래된 사례들보다 면적이 크며, 건축 연도도 비교적 최신인 1995년 이후로 추정됩니다(동부그린빌라).

최근 거래가 중 면적이 가장 큰 62.37㎡ 물건이 52,000,000원에 거래되었고, 59.46㎡ 물건이 61,000,000원에 거래되었습니다.

단위 면적당 가격을 고려하면 ㎡당 약 688,000원 ~ 1,026,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 72,000,000원으로, 면적 74.04㎡ 기준 ㎡당 약 972,000원입니다. 이는 최근 시세 범위 내에 있거나 약간 상회하는 수준입니다.

본건의 감정가와 최근 거래 사례, 그리고 본건의 실제 면적을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 80% 수준에서 시작하여 시세 동향을 살펴보는 것이 합리적입니다.

하지만 유사 물건 중 가장 높은 거래가 61,000,000원(59.46㎡)을 고려하면, 면적이 더 넓은 본건의 가치를 더 높게 평가할 수도 있습니다.

따라서, 낙찰가는 감정가 72,000,000원을 기준으로, 보수적으로는 68,000,000원에서 최대 75,000,000원 사이를 예상할 수 있습니다.

안정적인 입찰을 위해 예상 입찰가는 68,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.