나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11027 [1] 경상북도 김천시 구성면 하강리 844 에이동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 철근콘크리트 슬라브지붕 단층 건물로
(사용승인: 2000.10.19)
외벽 : 적벽돌 쌓기 및 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지도배 등 마감.
바닥 : 장판지 깔기 등 마감.
창호 : AL새시 창호 입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

급배수 및 제반 위생설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

물건 비고

제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

경매구분: 부동산강제경매

사건번호: 김천지원 2025타경11027 (1)

채권자: 주OOOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026-03-23

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 김천시 구성면 하강리 844 에이동

토지면적: 0.00㎡ (본건 매각 대상에서 제외)

토지지분: 0㎡

건물면적: 82.67㎡ (약 25.00평)

건물지분: 82.67㎡

건물 제시외면적: 25.80㎡ (약 7.80평)

매각대상: 건물만 매각 (제시외 건물 포함)

용도: 단독주택

건축물 구조: 시멘트벽돌조 철근콘크리트 슬라브지붕 단층

사용승인일: 2000년 10월 19일

건축물대장상 연면적 (총괄표제부): 120.20㎡ (약 36.35평)

건축물대장상 토지 면적: 697㎡ (약 210.83평) (본건 매각 대상 아님)

1.3. 감정평가액

감정가: 35,366,400원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경상북도 김천시 구성면 하강리에 소재하며, 주변은 농경지, 임야와 일부 주택이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

인근에 버스정류장이 있을 수 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 차량 이용 시 김천 시내 및 인근 지역으로의 접근은 도로망을 통해 가능합니다.

2.3. 주변 편의시설

주요 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 김천 시내 또는 구성면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 부동산 투자에 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 인근에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 5월 12일 접수된 주식회사형제경매의 강제경매(채권금액 6,367,175원)입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 권리를 포함한 등기부상 모든 권리(저당권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

부동산 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 낙찰대금 납부 후 등기부상 권리를 말소하고 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 임차인의 존재 여부와 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

건축물대장상 해당 주소지의 토지 면적이 697㎡(약 210.83평)이나, 본건은 건물만 매각 대상이며 토지는 포함되지 않습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 집합건물보다는 개별 필지의 단독주택 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업시설 현황

본건이 위치한 구성면 하강리 인근에는 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주의 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 보이며, 생활 편의시설은 김천 시내에 집중되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근의 교육시설(초등학교, 중학교 등)은 구성면 소재지에 위치할 것으로 예상되며, 도보 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 의료시설

일상적인 진료가 가능한 소규모 의원급 의료기관은 구성면 소재지에 있을 수 있으며, 종합병원 등 대형 의료시설은 김천 시내에 위치합니다.

5.3. 공공시설

주민센터, 우체국 등 기본적인 공공 행정 서비스는 구성면 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각에 따른 토지 이용 이슈

본건은 건물만 매각 대상이며 토지 면적이 0㎡로 명시되어 있습니다. 건축물대장상 토지 면적이 697㎡(약 210.83평)으로 기재되어 있으나, 이 토지에 대한 소유권, 임차권, 사용권 등이 명확하지 않을 경우 건물 철거 또는 토지 사용에 대한 분쟁이 발생할 수 있는 매우 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 토지 관련 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

2000년 10월 19일 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 26년이 경과하여 노후화로 인한 구조 보강, 지붕 및 단열 상태 점검, 설비 교체 등 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 현황 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 제시외 건물 관리

제시외 건물도 매각에 포함되지만, 실제 현황 조사 시 건축물대장과의 차이, 불법 건축물 여부, 철거 대상 여부 등을 면밀히 확인하여 추가적인 부담이 없는지 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

김천시 구성면 하강리에 위치한 단독주택 건물 경매 물건입니다. 본건의 가장 큰 특징은 토지가 아닌 건물만 매각 대상이라는 점과 제시외 건물이 포함된다는 점입니다. 토지 관련 권리 관계가 불분명할 경우 발생하는 리스크를 면밀히 검토해야 하지만, 권리 관계는 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자의 권리 행사는 안전할 것으로 판단됩니다. 감정가는 35,366,400원이며, 이는 건물의 현황 가치를 반영한 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 건물 단독 매각으로 인한 특수성 활용: 토지 소유주와의 협의 또는 건물 철거 후 신축 등 토지 이용 계획을 고려한 투자가 가능할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로, 권리상 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 건물 가치만을 고려한 감정가로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물만 매각되는 특수 물건으로, 일반적인 부동산 시세 분석 자료만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 제시된 감정가 35,366,400원을 기준으로, 건물 가치, 추가 비용 발생 가능성, 토지 이용의 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근 시 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있으나, 현장 조사 결과 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.