나이스옥션 법원경매 대구 2025타경800 [1] 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 480 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 소재 ""용암온천"" 북서측 인근에 위치하며,
주위일대는 숙박시설, 상가, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환
경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)~(3): 인접토지와 대체로 평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로 숙박시설
부지로 이용중임.
기호(4),(5): 인접토지와 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로 숙박시설
부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(5) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광휴양형(화영04)), 가축사육
제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가),나) 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상2층건으로서,
외벽: 드라이비트 등 마감,
내벽: 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

가),나) 공히 숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 전기보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어
있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

물건 비고

일괄매각. 현황조사서에 의하면 목록 4, 7은 숙박시설로서 현재 출입문이 펜스등으로 잠긴채 영업이 중단된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경800 (1) 사건으로 경매가 진행 중인 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 480 소재 숙박시설입니다. 감정평가액은 2,145,904,560원이며, 토지 면적은 1713.00㎡ (약 518.19평), 건물 면적은 1191.08㎡ (약 360.57평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 경산농업협동조합이며, 공동담보 물건입니다. 주의사항으로는 일괄 매각 대상이며, 현황조사서상 목록 4, 7은 숙박시설로서 현재 출입문이 펜스 등으로 잠긴 채 영업이 중단된 상태임이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 소재 "용암온천" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 상가, 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 토지는 인접 토지와 대체로 평탄한 5필지로 구성되어 있으며, 부정형의 토지는 숙박시설 부지로 이용되고 있습니다. 본건 동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광휴양형(화영04)), 가축사육제한구역(절대사육제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 주식회사우진: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-07-19. 대항력은 없습니다. 따라서 해당 임차인으로 인한 인수 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019년 3월 22일자 경산농업협동조합의 근저당권 (2,160,000,000원) 입니다.

* 본 경매는 말소기준권리보다 늦은 2025년 5월 2일에 경산농업협동조합이 신청한 임의경매로 진행되었습니다.

* 등기부상 확인되는 총 채권액은 2,169,771,640원입니다.

* 소유권 이전 등기 내역은 주식회사칠황리조트힐링컨설팅, 주식회사기백으로 확인됩니다.

* 근저당 외 한국전력공사, 경산세무서, 청도군의 가압류 및 압류 등기가 존재하였으나, 모두 말소 예정인 권리입니다.

* 건물 등기부상으로는 소유권 보존 등기가 주식회사기백으로 되어 있으며, 토지 등기부와 동일한 말소기준권리 및 후순위 권리 사항을 가지고 있습니다.

* 권리 분석 요약: 본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸되는 물건입니다. 인수할 임차 보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경상북도 청도군 화양읍 삼신리, 즉 용암온천 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 상가, 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어, 관광 휴양형 숙박시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. "관광휴양형(화영04)" 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획과 연계될 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재는 영업이 중단된 상태로, 주변 상권 활성화 여부 및 관광객 유입 추이를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

청도군은 '자연과 함께하는 힐링 관광'을 지향하며, 다양한 관광 명소와 자연 환경을 보유하고 있습니다. 화양읍 삼신리는 비교적 한적한 자연환경 속에 위치하며, 인근 용암온천 등이 있어 관련 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 대중교통보다는 자가용 이용이 편리한 지역으로 판단됩니다. 기본적인 편의시설 및 생활 인프라는 청도읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 현재 본건 숙박시설이 영업을 중단하고 출입문이 잠긴 상태로 방치되어 있어, 즉시 운영하기 위해서는 보수 및 재정비가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 공동담보 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 진행 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

* 성장관리계획구역(관광휴양형): 용도 지역 상 개발 가능성이 있으나, 해당 지역의 개발 방향 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 절대사육제한지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청도군 화양읍의 관광 휴양지 인근에 위치한 숙박시설로, 토지 및 건물의 규모가 상당하며, 주변 환경이 숙박업 운영에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 영업이 중단된 상태이며, 향후 운영을 위해서는 상당한 투자와 노력이 필요할 것으로 보입니다. 성장관리계획구역 지정 등 개발 가능성이 존재하나, 관련 규제와 지역 상권 활성화 추이를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치적 이점: 관광지 인근에 위치하여 관광객 유치 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 단순: 인수할 임차 보증금이 없고, 말소기준 권리보다 후순위 권리만 남아 있어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 토지 및 건물 규모: 숙박시설 운영 및 개발을 위한 충분한 규모의 토지와 건물을 보유하고 있습니다.

* 성장관리계획구역 지정: 향후 지역 개발 계획과 연계 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,145,904,560원

본건은 현재 영업이 중단된 상태이며, 추후 운영을 위한 재투자 비용 및 리모델링 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 향후 예상 수익률과 시세 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 입찰가 산정 시에는 최소 감정가의 70% 수준부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정하는 것을 추천합니다. (예상 입찰 범위: 약 15억 원 ~ 18억 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.