나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11681 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 8층808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안우체국' 북동측 인근에 위치하고 주위는 상가, 공동주택, 업무시설 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제808호 로서,
(사용승인일:2016.09.30)

-외벽: 석재타일 붙임, 외단열재 등 마감.
-내벽: 벽지, 시멘몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감.
-창호: 샤시창호입니다.

이용상태

주거용 오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 현관, 보일러실 등)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, '주상용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 동측으로 소로의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 제1종지구단위계획구역,
소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 특이사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.1.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소재지

충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 8층 808호

1.2. 건물정보

용도: 오피스텔

건물면적: 39.14㎡ (약 11.84평)

건물감정가: 97,000,000원

1.3. 토지정보

토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

토지감정가: (건물과 일괄 매각)

토지지분: 7.7612㎡

1.4. 매각정보

사건번호: 천안지원 2025타경11681 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.5. 건축물정보

사용승인일: 2016.09.30

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제808호

이용상태: 주거용 오피스텔 (방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 현관, 보일러실 등)

1.6. 입지조건

1.6. 1.주위환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안우체국' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상가, 공동주택, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.6. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.6. 3.접근성 및 도로

북동측 및 동측으로 소로(폭 10m~12m)와 접하고 있어 차량의 통행 및 진출입이 원활합니다.

1.6. 4.토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 5.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 상가, 공동주택, 업무시설 등 일반적인 도시 환경이 형성되어 있습니다.

1.7. 권리분석

1.7. 1.채권자 및 강제경매

본 건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2025년 5월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑12)입니다.

1.7. 2.임차인 현황

* 임차인: 송정민

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2022-03-25

확정일자: 2022-03-14

등기부상 주택임차권(을8)이 등재되었으나, '말소'로 표기되어 있습니다. 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 대항력은 포기하고 우선변제권만 주장하는 것으로 보이며, 이는 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

* 임차인: 안태환

보증금: 11,600,000원

전입일자: 2025-04-25

확정일자: 2025-04-25

대항력: 있음

1.7. 3.인수되는 권리

제시된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 안태환의 경우 '대항력 있음'으로 표기되어 있으며, 전입/확정일자가 말소기준권리(2025.05.07)보다 앞서므로, 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 전반적인 인수 조건 변경 및 HUG 확약서 제출 등을 고려할 때, 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 4.말소기준권리

말소기준권리: 2025.05.07. 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑12)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 저당권, 전세권, 임차권 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.8. 상권분석

1.8. 1.지역 특성

물건지 주변은 주거용 오피스텔과 함께 상가, 업무시설 등이 혼합된 지역으로, 직장인 및 주거 수요가 있는 복합 상권입니다. '천안우체국' 인근에 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 어느 정도 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

1.8. 2.주변 편의시설

가까운 거리에 편의점, 식당, 마사지샵 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 및 업무 활동에 불편함이 적습니다.

1.9. 생활정보

1.9. 1.주거환경

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 오피스텔이며, 해당 물건은 8층에 위치하여 조망권 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다. 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 1개 등으로 구성되어 있어 1~2인 가구에 적합합니다.

1.9. 2.건축 및 설비

2016년 9월 30일 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 설비 및 승강기, 지하주차장이 갖추어져 있습니다. 다만, 일부 후기에 주차장 간 이동 시 차량 엘리베이터 이용으로 인한 불편함이 언급된 바 있습니다.

1.10. 잠재적 리스크

1.10. 1.임차권 및 HUG 인수조건

대항력 있는 임차인(안태환)의 존재 가능성과 HUG 인수조건 변경, 그리고 임차인(송정민)의 대항력 포기 확약서 제출 등 권리 관계가 다소 복잡합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 낙찰 후 예상치 못한 임차 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.10. 2.감정가와 시세 차이

감정가 97,000,000원 대비 최근 실거래가(최대 67,000,000원) 간 상당한 시세 차이가 존재합니다. 감정가의 적정성 여부 및 향후 시세 변동성을 고려해야 합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 백석동의 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 2016년 건축으로 비교적 신축이며, 주거용으로 활용하기에 적합한 구조를 가지고 있습니다. 그러나 임차인 권리 관계가 복잡하고, 감정가와 최근 실거래가 간 큰 격차가 존재한다는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 임차보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단된다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.12. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축(2016년)된 신축급 오피스텔

* 주거 및 업무시설 혼합지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 용이

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리

* 임차보증금 인수 부담이 없는 것으로 예상됨 (단, 추가 확인 필요)

* 감정가 대비 낮은 낙찰가로 시세 차익 기대 가능성

1.13. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 97,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료를 살펴보면, 유사 면적(38.56㎡~40.49㎡)의 거래가 2025년 9월 54,500,000원 ~ 58,170,000원, 2026년 1월 67,000,000원에 이루어진 것을 확인할 수 있습니다. 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 높게 책정되어 있습니다.

임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 판단되므로, 실거래가 수준과 감정가의 괴리를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 최고 실거래가(67,000,000원) 및 감정가(97,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 낙찰 가능성과 향후 수익성을 감안하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 임차인 안태환의 '대항력 있음' 표기와 실제 권리관계에 대한 추가적인 법률적 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.