나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11650 [1] 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1788 아산테크노밸리이지더원3단지 301동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 "염작초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근 도로(아산벨리중앙로 등)변에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상24층 건물 중 19층 1901호(건축물대장상 사용승인일 2016. 12. 9.)로서, 외벽: 일부 돌붙임 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 시멘몰탈위 페인트 등 창호: PVC 이중창호 등 임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 베란다 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 정방형 유사의 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 4~5차선의 포장도로, 동측으로 3~5차선의 포장도로, 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 각 접하며, 공도와 단지내 도로가 연결되어 있고, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 소로3류(폭 8m 미만) (2013-07-16)(소로3-17)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-16)(중로1-2)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(중로1-17호선(아산테크노밸리))(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(테크노중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-16)(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(염작초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(염작초등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(아산테크노밸리)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 점유자에 의하면 현재 소유자가 거주 중이라고 함. - 조사시점 현재 주거용으로 이용 중이며, 점유자의 내부 조사 거부로 내부구조도는 건축물대장상 도면 등에 기초하여 제시함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 경매신청채권자로 임차인 박규병의 임차보증금반환채권 양수인임. 2026. 7. 14.자로 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 임대차보증금을 전액 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11650 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1788 아산테크노밸리이지더원3단지 301동 19층1901호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

토지면적: 44.47㎡ (약 13.45평)

건물면적: 72.34㎡ (약 21.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2016년 12월 9일

해당 층수: 19층 (총 24층)

건축물대장상 전용면적: 72.345㎡

아파트명: 아산테크노밸리 EG the1 3단지

총 세대수: 589세대

총 주차대수: 735대 (지상 73대, 지하 662대)

3.

3.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 "염작초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 도로(아산밸리중앙로 등)변에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편리성은 보통임.

* 접근성: 본건 남측으로 4~5차선의 포장도로, 동측으로 3~5차선의 포장도로, 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 접하며, 공도와 단지 내 도로가 잘 연결되어 도로 관리 상태가 양호함.

* 주변 학교: 염작초등학교, 테크노중학교, 사랑유치원 등이 인근에 위치함.

* 도시계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리)으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로1류 도로에 접함. 또한 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 일반산업단지(아산테크노밸리) 구역에 해당함.

4.

4.1. 권리분석

* 말소기준권리: 롯데카드 가압류 (2024년 9월 19일)

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)가 임의경매를 신청함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 권리관계 요약:

* 임차인 박 은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 대항력은 없습니다.

* 주택도시보증공사는 임차인 박 의 임차보증금 반환채권을 양수한 채권자이며, 2026년 7월 14일자로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이로 인해 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸하며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구8번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제 되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있어, 주택도시보증공사의 확약서 내용과 충돌할 수 있으므로 최종 입찰 전 법원이나 관련 기관을 통해 명확한 확인이 필요합니다.

5.

5.1. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 일반산업단지(아산테크노밸리)가 혼재되어 있습니다.

* 지역 특성: 아산테크노밸리 일반산업단지와 인접하여 풍부한 배후수요를 기대할 수 있는 주거지역입니다.

6.

6.1. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육: 염작초등학교, 테크노중학교, 사랑유치원 인접.

* 교통: 아산벨리중앙로 등 인근 도로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 아산테크노밸리 EG the1 3단지

* 사용승인일: 2016년 12월 9일

* 세대수: 589세대

* 주차대수: 총 735대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

* 내부 이용상태: 아파트(방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 베란다 등)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

7.

7.1. 잠재적 리스크

* 권리관계 확인: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서에도 불구하고, 물건명세서상의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 문구는 잠재적 위험 요소가 될 수 있으므로, 계약 전 법원 매각물건명세서 및 관련 공문서 등을 통해 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 내부 조사 거부: 점유자가 내부 조사를 거부하여 현재 정확한 내부 상태 및 구조 파악에 어려움이 있습니다. 현장 방문 등을 통해 외부 상태 및 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

* 산업단지 인접 환경: 인근 일반산업단지로 인한 소음, 공해 등 환경적인 요인이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2016년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 및 관리에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8.

8.1. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면에 위치한 아산테크노밸리 EG the1 3단지 내 아파트로, 주변 산업단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 지닌다고 평가됩니다. 감정가는 216,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 20,333만원) 대비 다소 높게 책정되었으나, 매각으로 인한 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상되는 점이 주요 장점입니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 물건명세서상의 특정 문구는 주의 깊은 확인이 필요합니다. 입지, 교통, 단지 규모 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토하고 합리적인 가격으로 입찰할 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

9.

9.1. 투자 포인트

* 아산테크노밸리 산업단지 인근의 풍부한 배후수요.

* 2016년 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 아파트.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인한 권리 인수 부담 최소화.

* 최근 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰 기회 모색 가능.

10.

10.1. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 6월 27일 거래: 20,500만원 (전용면적 72.345㎡)

* 2026년 7월 16일 거래: 20,200만원 (전용면적 72.0945㎡)

* 2026년 7월 7일 거래: 20,300만원 (전용면적 72.345㎡)

* 평균 최근 매매가: 약 20,333만원

* 감정가: 21,600만원

* 임차인 인수 보증금: 0원

최근 거래가격을 고려했을 때, 감정가는 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 그러나 권리 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점을 감안하면, 최근 거래가 평균 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 거래가 평균인 약 20,333만원을 기준으로, 경쟁 상황 및 물건의 희소성을 감안하여 20,500만원 ~ 21,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 산정한 것이며, 최종 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가 확인, 권리관계의 재확인, 유사 물건의 낙찰가 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.