나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11632 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 103-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 '공수2리 마을회관' 북동측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택, 주거나지 등이 섞여 있는 기존 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 불가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적상 맹지로서 인접토지에 개설된 진입로(폭 1~2m, 콘크리트 포장)를 통하여 접근하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㉠~㉢이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘블록조 스레이트지붕(실제 함석지붕) 단층 건물로서,
외벽: 합성목재 붙임, 시멘트블럭 노출 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㉠~㉢이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 일괄매각. 제시외 건물 ㉠,㉡,㉢포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11632 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 103-2 (신주소: 충청남도 아산시 모산로171번길 17-18)

건물구조: 시멘트블록조 스레이트지붕(함석지붕) 단층 주택

건축년도: 1976년

용도: 단독주택

감정가: 124,835,000원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

토지 지분: 14.1405㎡ (약 4.28평)

건물면적: 57.26㎡ (약 17.32평)

건물 지분: 1.13㎡ (약 0.34평)

제시외 건물: 40.40㎡ (약 12.22평) 포함

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

2. 입지조건

위치: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 '공수2리 마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 단독주택, 주거지 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통: 차량 접근은 인접 토지 진입로(폭 1~2m, 콘크리트 포장)를 이용하며, 지적상 맹지입니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

토지 형태: 사다리형 평지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

주변 시설: 배방역이 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 바로는 주변 지역에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 신한카드주식회사의 강제경매개시결정등기(2025.05.01.) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 해당 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 임차인: 이순자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1994-12-08

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 표기되어 있어 해당 임차인과의 관계는 매우 신중하게 확인해야 합니다. 보증금이 없더라도 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 정확한 임대차 관계 파악이 필수적입니다.

등기부 요약:

* 토지: 상속으로 인한 지분 이전 등기(갑7, 갑8) 후 신한카드(주)의 강제경매 등기(갑10)가 말소기준권리입니다.

* 건물: 상속으로 인한 지분 이전 등기(갑7) 후 신한카드(주)의 강제경매 등기(갑9)가 말소기준권리입니다.

특이사항:

* 지분매각: 토지 및 건물 지분에 대한 매각입니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (1회 행사 가능)

* 재매각: 본 건은 재매각 대상입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 제시외 건물: ㉠, ㉡, ㉢ 포함 매각입니다.

4. 상권분석

해당 물건은 아산시 배방읍의 단독주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

제공된 주변 실거래가 정보는 연립, 다세대 주택으로, 본 물건(단독주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

최근 실거래 정보:

* 2026년 1월, 5,700만원 (다세대, 전용 63.72㎡, 1993년 건축)

* 2026년 5월, 4,700만원 (다세대, 전용 55.14㎡, 1996년 건축)

* 2026년 5월, 35,350만원 (연립, 전용 84.972㎡, 2021년 건축)

위 정보를 바탕으로 볼 때, 오래된 다세대 주택의 경우 4,700만원~5,700만원 수준에서 거래되었음을 알 수 있습니다. 하지만 본 건은 단독주택이며, 지분 매각이라는 점에서 단순 비교는 어렵습니다.

특히, 본 건의 감정가(1억 2,483만 5천원) 대비 매각되는 토지 지분 면적은 14.1405㎡(약 4.28평), 건물 지분 면적은 1.13㎡(약 0.34평)으로 매우 낮은 비율입니다. 향후 개발 가능성이나 주변 시세 변화 추이를 고려해야 하나, 지분 비율이 매우 낮아 독립적인 가치 판단은 어렵습니다.

5. 생활정보

본 물건은 '공수2리 마을회관' 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

건물은 1976년 준공으로 노후된 편이며, 수리 또는 리모델링 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

주변에 편의시설, 학교, 교통 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 물건의 소유권을 확보할 수 없으며, 공유자와의 협상이 필요합니다. 또한 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 '0원'으로 표시되어 있으나 대항력이 있어, 임대차 관계에 대한 명확한 확인 및 추가적인 인수 부담 발생 가능성이 있습니다.

* 맹지: 차량 진입이 용이하지 않아 접근성에 제한이 있습니다.

* 건물 노후: 1976년 건축으로 건물이 노후되어 유지보수 비용이 예상됩니다.

* 재매각: 이전에 매각되지 못한 이유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. (예: 명도 문제, 권리 관계 복잡성 등)

* 제시외 건물: 일괄 매각에 포함되어 있으나, 소유권 및 철거, 사용 등에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 아산시 배방읍에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 재매각된 점, 지분 매각이라는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점 등 여러 특수성을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 2,483만 5천원으로 책정되었으나, 매각되는 토지 및 건물 지분 비율이 매우 낮아(토지 약 8.5%, 건물 약 2%) 독립적인 가치 판단이나 활용에 제약이 있습니다.

입지상으로 대중교통 접근성은 보통이나, 차량 진입이 어렵고 맹지라는 단점이 있습니다. 주변 지역은 주택가로 형성되어 있습니다. 1976년 준공된 노후 건물이며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 하에 소멸되는 권리들이지만, 보증금 0원, 차임 0원에도 불구하고 '대항력 있음'으로 명시된 임차인 이 의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 또한 공유자 우선매수 신고 가능성은 낙찰 후 소유권 확보에 대한 불확실성을 높입니다.

따라서 본 물건은 지분 경매 및 명도 경험이 풍부하고, 공유자 협상 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지분 경매 물건으로, 낮은 초기 투자금으로 접근 가능성을 열어두고, 향후 공유자와의 협상을 통해 전체 소유권 확보 또는 지분 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

* 배방읍 지역의 개발 가능성과 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 향후 토지 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 124,835,000원

매각 대상: 토지 지분 14.1405㎡ (총 면적 165.00㎡의 약 8.5%), 건물 지분 1.13㎡ (총 면적 57.26㎡의 약 2%)

고려 사항:

* 매우 낮은 지분 비율로 인해 독립적인 활용이 어렵습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 부담 및 잠재적 인수 금액 발생 가능성.

* 맹지로서의 접근성 제한.

* 노후 건물로 인한 수리비 발생 예상.

* 재매각 물건.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성.

위와 같은 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 낮은 지분율과 명도, 맹지, 재매각 등의 위험 요소를 고려하여 감정가 대비 50~70% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 62,000,000원 ~ 87,000,000원

참고: 이 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 공유자 현황 파악, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 지분 물건의 특성상, 투자금 대비 수익률 산정이 매우 중요하므로 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.