나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15695 [1] 충청남도 홍성군 서부면 판교리 645-90 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 서부면 판교리 소재 ""판교마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위일원은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 북동측 인근 홍남서로를 경유하여 주요 교통망 및 시가지 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 단독주택(다가구주택) 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 ""임야""이나 현황 지상에 단독주택이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

> 기호 2: 일반목구조 기타지붕 단층 건으로서,
- 외 벽: 비닐사이딩 등
- 내 벽: 벽지 및 타일 등
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 목록1 공부상 지목 '임야'이나, 현황 지상에 단독주택이 소재함
- 공부상 '홍남서로362번길 46'으로 되어 있으나, 현황 건물 외벽에는 도로명주소 '홍남서로362번길 48'이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경15695 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 345,271,400원

재매각: 해당 (특이사항, 특수물건정보, 물건명세서 참고사항)

* 토지 정보

소재지: 충청남도 홍성군 서부면 판교리 645-90

토지면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목: 임야 (현황: 단독주택 부지)

토지 이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 준보전산지

* 건물 정보

구조: 일반목구조 기타지붕 단층

외벽: 비닐사이딩 등

내벽: 벽지 및 타일 등

창호: 새시창호

이용상태: 단독주택 (다가구주택)으로 이용 중

건물면적: 197.44㎡ (약 59.73평)

건물 지분: 197.44㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2016년 09월 01일

공부상 도로명주소: 홍남서로362번길 46

현황 도로명주소: 홍남서로362번길 48

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 서부면 판교리 소재 "판교마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일원은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근 홍남서로를 경유하여 주요 교통망 및 시가지 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

* 도로상태

본건 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* (주) 울터 (주식회사 다온세울터)

보증금: 30,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2008-01-17

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고:

권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높음.

* 세원 법인주식회사 (세원농업법인주식회사)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-04-21

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 배당을 통해 회수하거나 소멸될 것으로 예상됨.

* 임 구 (임완구)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-04-08

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 배당을 통해 회수하거나 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 현재까지의 채권 총액은 약 250,872,475원이며, 말소기준권리는 2015년 10월 23일 접수된 주산농업협동조합의 근저당권(을10) 및 2016년 09월 12일 접수된 근저당권(을1)입니다.

등기부상 소유권이전(상속) 및 임의경매개시결정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

가압류 등기 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

* 인수/소멸 권리 분석

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (주: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 언급 있으나, 등기부상 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있어 명확한 확인 필요.)

주요 권리인 근저당권, 가압류 등은 매각으로 인해 말소됩니다.

대항력 있는 임차인 (주) 울터의 보증금 30,000,000원은 인수될 가능성이 높으므로 입찰 시 고려해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

* 주변 시세 및 거래 동향

본건은 단독주택(다가구주택)으로, 주변에 유사한 형태의 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 서부면 판교리 지역의 단독주택 시세는 개별 물건의 입지, 면적, 건축 연도, 관리 상태 등에 따라 편차가 크나, 일반적으로 대규모 아파트 단지 등과 비교 시 상대적으로 저렴한 가격대를 형성하는 경향이 있습니다. 정확한 주변 시세 파악을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 정보를 면밀히 조사해야 하며, 본 감정가 345,271,400원은 해당 지역의 단독주택 기준으로 적정 수준으로 판단됩니다. (주: 본 보고서 작성 시점에는 추가적인 시세 조사 데이터가 입력되지 않았습니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 플랫폼 등을 통한 추가 조사가 필요합니다.)

* 생활 편의시설

본건은 농경지와 임야가 인접한 전원적인 환경에 위치하고 있어, 대규모 편의시설(마트, 병원, 대형 쇼핑몰 등)과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, "판교마을회관"이 인근에 소재하고 있어 기본적인 지역 커뮤니티 시설 이용은 가능하며, 차량 접근이 용이하여 홍남서로를 통해 홍성군 시내로의 이동이 비교적 편리한 편입니다. 상세한 생활 편의시설(초등학교, 병원, 마트, 관공서 등) 현황은 인근 지역 정보 조사를 통해 파악해야 합니다.

* 주변 환경 (혐오시설 포함)

주위 일원에 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하여 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 현재까지 공개된 정보상 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 준보전산지 등의 규제가 존재합니다. 이러한 규제는 향후 토지 활용 및 증개축 시 고려해야 할 사항입니다. (주: 혐오시설 유무에 대한 정확한 판단을 위해서는 현장 답사 및 상세 지도 검색이 필수적입니다.)

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: (주) 울터의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목이 '임야'이나 현황 단독주택이 소재하므로, 건축물 관련 허가 및 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

* 재매각 물건: 이전 매각에서 유찰 또는 취하 등의 사유가 있었을 가능성이 있으며, 이는 물건의 잠재적 문제점을 시사할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 제약이 따를 수 있습니다.

* 도로명 주소 불일치: 공부상 주소와 현황 주소가 달라 행정 처리 시 혼선이 있을 수 있으나, 현황에 맞게 정리 가능할 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 및 건물 면적 보유

* 농촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 적합한 입지

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수분을 제외하면 실제 인수 부담이 줄어들 수 있음

* 재매각을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회

7. 종합 의견

본건은 충청남도 홍성군 서부면 판교리에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, 감정가는 345,271,400원입니다. 대지 495㎡, 건물 197.44㎡ 규모이며, 공부상 지목이 임야이나 현황은 단독주택이 소재하는 상황입니다. 대항력 있는 임차인 1명(보증금 30,000,000원)이 존재하여 해당 금액은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. 또한, 토지 이용계획상 가축사육제한구역 및 준보전산지 등의 제약이 있습니다. 주변이 농경지 및 임야와 혼재된 조용한 환경이며, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 재매각 물건으로서 추가적인 가치 상승 또는 하락 요인에 대한 신중한 분석이 요구됩니다.

8. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 345,271,400원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 실제 취득 원가는 감정가보다 높아지게 됩니다. 따라서, 낙찰자는 보증금 인수분을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 정보가 제한적이므로, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율 추세와 본건의 감정가, 그리고 인수해야 할 보증금 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

다만, 재매각 물건의 특성, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 그리고 본건의 잠재적 리스크(지목 불일치, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 310,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

낙찰 희망가는 285,000,000원 수준을 목표로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 유동적으로 조정하는 전략을 추천합니다.

(주: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 동향을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 정도, 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 추가적인 현장 조사 및 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.