나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502357 [1] 대전광역시 중구 오류동 170-5 서대전역코아루써밋 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 서대전역 남동측 인근에 위치하는 서대전역코아루써밋 제9층 제903호(기호 가)로서, 본건 주위는 각종 점포, 숙박시설, 아파트 등 공동주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장 및 역사(서대전역)가 소재하는 등 대중교통여건은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하5층 지상32층 중 제9층 제903로서,

- 외 벽 : 시멘트몰탈위페인팅 등
- 내 벽 : 벽지마감 등
- 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 방송설비, 화재탐지 및 경보설비, 보안설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측 및 남측으로 아스콘포장도로인 광대로 및 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-11-29)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(오류2호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(오류6)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-07)(철도안전법에 의한 철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(서대전 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502357 (1)

소재지: 대전광역시 중구 오류동 170-5 서대전역코아루써밋 9층903호

용도: 아파트

감정가: 302,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 11.65㎡ (약 3.53평)

토지지분: 11.6465㎡ (약 3.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.39㎡ (약 19.18평)

건물지분: 63.3864㎡ (약 19.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 콘크리트슬래브지붕 지하5층 지상32층 중 제9층 제903호

외벽: 시멘트몰탈위페인팅 등

내벽: 벽지마감 등

창호: 샷시창호

이용상태: 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실 등)

설비내역: 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 방송설비, 화재탐지 및 경보설비, 보안설비 등

사용승인일: 2021년 04월 28일

1.4. 아파트 정보

아파트명: 서대전역코아루써밋

주소: 대전광역시 중구 오류동 170-5

동수: 1동

세대수: 154세대

최고층: 32층

최저층: 5층

관리사무소 연락처: 042-719-1210

1.5. 면적 구분 (아파트)

전용면적: 63.39㎡ (약 19.18평)

분양면적: 제공된 JSON 정보에서 해당 호실의 분양면적에 대한 직접적인 명시는 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 서대전역 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 각종 점포, 숙박시설, 아파트 등 공동주택이 소재하여 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 기차역인 서대전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 동측 및 남측으로 아스콘포장도로인 광대로 및 소로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

지도상 확인 결과, 본건 아파트 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 상업 및 주거 지역이 혼합된 환경입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 28일에 접수된 을1 근저당권 (채권자: 유정희, 채권최고액: 20,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑6: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 2025-05-01 접수) - 말소 예정

* 을1: 근저당권 (채권자: 유정희, 2024-03-28 접수, 20,000,000원) - 말소 예정 (말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (권리자: 김석현, 2024-05-10 접수, 290,000,000원) - 인수 (대항력 있음)

* 갑2: 소유권이전 (권리자: 홍종렬, 2021-07-06 접수) - 인수

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김석현

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-10

* 대항력: 있음

* 특이사항: 등기부상 주택임차권 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 유하영

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-02-10

* 확정일자: 2025-02-11

* 대항력: 없음

* 특이사항: 말소기준권리보다 늦은 전입일자를 가지고 있어 대항력이 없습니다. 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않더라도 매수인이 인수하지 않습니다.

3.4. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 임차인 김석현이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 290,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 주요 위험 요소입니다. 이 외의 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 대전광역시 중구 오류동 일대는 서대전역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 다양한 점포와 숙박시설이 밀집해 있어 유동인구가 존재하며, 교통의 요지로서 상권의 접근성이 뛰어납니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 서대전역(KTX, 일반철도) 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 상점, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 아파트 단지 내: 관리사무소, 노인정, 자전거보관소, 전기차 충전기 등이 설치되어 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. (구체적 명칭은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 김석현 임차인의 보증금 290,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미치는 가장 큰 리스크입니다.

* 높은 보증금 비중: 감정가(302,000,000원) 대비 인수해야 할 임차인 보증금(290,000,000원)의 비중이 매우 높아, 배당으로 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 상업지역 특성: 일반상업지역에 위치하여 주거 외 소음, 교통 혼잡 등의 단점이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서대전역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 아파트로 입지 및 건물 상태는 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 290,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높아 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하고, 인수 시 총 투자 비용과 시세 차익 가능성을 신중하게 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서대전역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 설비와 상태를 유지하고 있습니다.

* 상업지역의 잠재력: 상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 탄탄한 수요: 역세권 및 도심 지역의 아파트는 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 63.3864㎡ 면적의 아파트가 2026년 4월 7일에 285,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 302,000,000원입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 김석현의 보증금 290,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 만약 매수인이 보증금 전액을 인수해야 한다면, 이는 실질적으로 매수인의 총 지출 금액에 더해지는 비용이 됩니다.

현 시세를 고려할 때, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 상황에서 시장 가격(약 285,000,000원)을 초과하지 않는 수준의 입찰가가 고려되어야 합니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 보증금이 현재 시장 가격보다 높기 때문에, 보증금을 제외한 입찰가 산정 시 현실적으로 수익을 내기 어려운 구조입니다.

따라서, 이러한 리스크를 고려하여 극히 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 본건의 경우, 임차인 보증금 인수 금액을 고려하면, 낙찰 후에도 손실이 예상될 수 있으므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세(약 285,000,000원)와 인수 보증금(290,000,000원)을 고려할 때, 투자 목적의 입찰가는 현재로서는 산정이 어렵거나, 최소한의 금액으로 입찰을 시도하는 전략이 필요할 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 부담을 제외하고 시장가치를 기반으로 산정한다면, 이론적인 입찰가는 시장가치에서 인수 보증금을 차감한 금액이 될 것입니다. (예: 285,000,000원 - 290,000,000원 = -5,000,000원). 이는 실제 입찰가를 음수로 적용할 수 없으므로, 본 건은 투자 가치보다는 위험 관리가 최우선임을 시사합니다.

그럼에도 불구하고 입찰을 진행한다면, 최소한의 입찰금액으로 경매 절차에 참여하는 것을 고려해볼 수 있으며, 본 건의 경우 10,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 보증금 인수 부담으로 인해 사실상 손실이 예상되는 상황에서, 극히 제한적인 투자를 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.