나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3502 [1] 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 2층214에이호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 종촌동 소재 '종촌동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상8층 건물 내 제2층 제214에이호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 및 법랑판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 인접한 제214비호와 일괄하여 '스키마 스터디카페'로 이용중임.
※본건은 수차례 방문하였으나, 이해관계인부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문에 의하였음.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, '상업용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1049)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

구분건물로 등재되어 있으나, 인접 호수(제214비호)와 경계벽 없이 일괄하여 "스터디카페"로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 대전지방법원 2025타경3502 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

2023-10-27T00:00:00+09:00

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3502 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 2층 214에이호

* 용도: 교육연구시설 (학원)

* 감정가: 320,000,000원

* 토지면적: 16.85㎡ (약 5.10평)

* 건물면적: 62.47㎡ (약 18.90평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOOOOOO (등기부 요약에 우리금융캐피탈로 추정되는 가압류 권리자가 확인됨)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상8층 건물 내 제2층 제214에이호

* 건물 외벽: 드라이비트 마감 및 법랑판넬 마감 등

* 건물 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등

* 건물 창호: 샤시창호 등

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 세종특별자치시 종촌동 소재 '종촌동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본 건 남측으로는 왕복 4차선 내외의 포장도로가 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 근린상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

* 총 채무액: 등기부상 확인되는 채권 총액은 1,021,605,125원입니다. 다수의 압류, 가압류, 근저당 등이 설정되어 있습니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (우암새마을금고, 2018-03-27 접수)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 오

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-22

* 확정일자: 2025-08-05

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. (다만, 확정일자 및 배당신고일자 기재 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.)

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요는 명시되지 않았습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 세종시 종촌동 메가시티는 신도시 개발 계획에 따라 조성된 지역으로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 갖춘 상권입니다.

* '종촌동행정복지센터' 인근에 위치하여 유동인구가 꾸준하며, 다양한 상업시설이 공존하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* '교육연구시설(학원)' 용도로 이용 중이라는 점과 '스터디카페'로 활용 중인 점을 고려할 때, 인근의 교육 시설 및 주거 지역과의 연계성이 중요한 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 조사 결과, 본 건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설이나 환경을 저해하는 시설은 없었습니다. 전반적으로 주거 및 상업 활동이 조화롭게 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 교육시설: '상대보호구역'에 포함되어 있어 교육환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다. 이는 학원 등 교육 관련 시설 운영에 긍정적인 영향을 미칠 수도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분건물 이용 현황: 본 건은 집합건축물로 구분 등기되어 있으나, 법적으로는 인접한 제214비호와 경계벽 없이 일괄하여 '스터디카페'로 이용 중인 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 소유권 분리, 원상 복구, 또는 법적 소유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 정보 취득의 한계: 감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 인해 건축물대장상의 현황도면 및 탐문에 의존하여 조사가 이루어졌습니다. 이는 실제 공부상의 내용과 현장의 이용 상태 간에 차이가 존재할 가능성을 시사합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상의 총 채무액이 감정가를 상회하는 수준이므로, 채권자 간의 복잡한 이해관계나 추가적인 법적 절차가 수반될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 오 : 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 3천만원의 보증금이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 예상되지만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 중심 상업 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호하나, 구분건물임에도 불구하고 인접 호수와 물리적으로 통합하여 사용 중인 복합적인 이용 상태가 가장 큰 리스크로 분석됩니다.

이러한 특수한 상황은 낙찰 이후 명도 및 소유권 정리 과정에서 상당한 시간과 비용을 초래할 수 있으며, 향후 정상적인 영업 활동이나 매각 시에도 어려움을 야기할 수 있습니다.

등기부상 권리 관계 자체는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 현장의 실제 이용 상태와 법적 공부상의 불일치가 매우 큰 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 세종시의 핵심 상업 지구 내에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 사업 확장 가능성: '교육연구시설(학원)' 용도와 '스터디카페' 운영 경험을 바탕으로, 인근 주거 및 교육 시설과의 시너지를 활용한 사업 확장이 기대됩니다.

* 잠재적 가치 활용: 경계벽 문제 해결 및 법적 분할 완료 시, 소유권 정리 후 해당 공간의 활용 가치가 더욱 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정함에 있어서는 본 보고서에서 언급된 잠재적 리스크, 특히 인접 호수와의 경계벽 문제로 인해 발생할 수 있는 법적, 행정적 절차에 소요될 시간과 비용을 최우선적으로 고려해야 합니다.

또한, 낙찰 이후 명도 절차의 원활성 여부, 경계벽 복구 또는 재협상에 필요한 추가 비용, 그리고 최종적인 권리 관계 확정을 위한 법률 자문 비용 등을 종합적으로 산정하여 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 물건의 특수성을 감안할 때 감정가의 70%~80% 수준에서 보수적으로 검토하는 것을 제안합니다. 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 그리고 개별적인 법률 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있음을 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.