나이스옥션 법원경매 제천 2025타경106 [1] 충청북도 제천시 화산동 688 유진빌라 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 화산동 소재 ""제천종합운동장"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 각종 근린생활시설 및 주택 등이 소재하여 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여
제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내
제4층 제401호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
- 바 닥 : 장판지 및 일부 타일 깔기 마감 등,
- 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 12M, 북동측으로 로폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2021-06-04), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경106 (1)

소재지: 충청북도 제천시 화산동 688 유진빌라 4층401호

용도: 연립주택

감정가: 83,000,000원

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

건물면적: 61.51㎡ (약 18.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

특이사항: 별도등기, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 제천시 화산동 소재 "제천종합운동장" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 각종 근린생활시설 및 주택 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지: 세장형 평지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북서측으로 로폭 약 12m, 북동측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m), 중로3류(폭 12~15m), 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황: 소유권 이전 후 다수의 권리(전세권, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매)가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 상태로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 제공된 정보에 따르면 을12 전세권설정(2017-08-10)이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 해당 권리 또한 말소 처리되었습니다. 현재 경매 개시 결정(갑20, 2025-05-13)을 포함한 모든 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원으로, 매각으로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금이나 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, '별도등기' 사항은 등기부등본상 명시되지 않은 추가 권리 관계가 있을 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국철도공사(충북본부)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 한국철도공사는 대항력이 없어 매각으로 인해 임차 관계가 소멸될 것으로 예상되며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 주거 환경: 본 건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 간선도로 및 버스정류장을 통해 시내외 접근이 용이하며, 차량 이용이 편리한 입지입니다.

* 주변 시세 분석:

* 2026년 5월, 37.8㎡ 연립주택 매매가 3,000만원 (약 79만원/㎡).

* 2026년 7월, 56.6㎡ 연립주택 매매가 4,700만원 (약 83만원/㎡).

* 2026년 7월, 68.54㎡ 다세대주택 매매가 10,500만원 (약 153만원/㎡).

* 분석: 제공된 주변 연립주택 거래 사례(1985~1986년 건축)는 3.3㎡당 약 260만원 ~ 274만원 선의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건은 2001년경 건축되어 위 사례들보다 신축에 해당합니다. 감정가 8,300만원은 ㎡당 약 135만원으로, 이는 신축 연립주택의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 제천종합운동장 남측 인근의 주거 지역에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 제천종합운동장이 가까이에 있어 여가 활동에 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 분석한 결과, 보고서 작성에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기부등본상 명시되지 않은 별도의 등기가 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 조사와 확인이 필수적입니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공되었다는 사실은 채무 규모가 크거나 담보 가치 변동에 따른 위험이 존재할 수 있음을 시사합니다.

* 건축 연도: 2001년경 건축된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가는 8,300만원으로 비교적 높게 책정되었으나, 유사 연립주택의 거래 가격이 더 낮게 형성된 사례가 있어 낙찰 후 시세 차익을 고려할 경우 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제천시 화산동에 위치한 연립주택으로, 2001년경 건축되어 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단되나, '별도등기'라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 유사 연립주택의 실제 거래 가격이 낮게 형성된 점을 고려할 때, 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연립주택: 2001년경 건축되어 1980년대 건축된 유사 연립주택보다 유리한 조건입니다.

* 양호한 입지: 제천종합운동장 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 정리 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (단, 별도등기 확인 필수).

* 시세 차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건은 61.51㎡ 면적에 2001년경 건축된 연립주택으로, 감정가는 8,300만원입니다.

* 유사 연령대의 연립주택 거래 사례(1985~1986년 건축)는 3.3㎡당 약 260만원~274만원 선에서 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 79만원~83만원 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 ㎡당 약 135만원으로, 이는 위 연립주택보다 신축이라는 점과 2014년 건축된 다세대주택의 ㎡당 약 153만원 수준을 고려할 때 합리적인 범위 내에 있습니다.

* 그러나 '별도등기', '공동담보' 등의 잠재적 리스크와 노후화 가능성을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 상기 시세 분석 및 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원 수준을 권고합니다.

* 이 가격은 감정가(8,300만원) 대비 약 90% 수준으로, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 산정한 가격이며, 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.