나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2319 [1] 충청북도 진천군 초평면 금곡리 557-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 초평면 금곡리 소재 ‘초평초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로 주택, 농지 등이 소재하는바 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 단독주택 부지 및 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 개설된 노폭 약 6 M 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(2022-12-23)(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 조적조 슬라브지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1994.09.29.)

외벽 : 조적벽돌 마감 등,
창호 : 섀시창호 마감 등임.

이용상태

기호(2)는 단독주택으로 이용 중임(방3, 화장실, 주방, 거실 등).

설비내역

기본적인 위생 급배수 시설이 설치되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠ : 파이프조 비닐하우스 (약 6x10 = 60 ㎡)로서 창고 등으로 이용 중임.
제시외구축물 ㉡ : 각파이프 및 블럭조 강판지붕 단층 (약 5x13.5 = 67.5 ㎡)로서 창고 등으로 이용 중임.
제시외건물 ㉢ : 판넬조 슬레이트지붕 단층 (약 2x5 = 10 ㎡)로서 창고 등으로 이용 중임.
제시외건물 ㉣ : 일반목구조 슬레이트지붕 단층 (약 2x2 = 4 ㎡)로서 창고 등으로 이용 중임.
제시외건물 ㉤ : 조적조 옥외계단 (약 1.5x6 = 9 ㎡)으로서 옥외계단 및 창고 등으로 이용 중임.
(후첨 ""지적개황도"", ""사진용지"" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

재매각. 일괄매각. 지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 제시외건물 매각포함(파이프조 하우스는 매각제외). 목록1 현황 대지 및 전임. 목록1 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급 여부를 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경2319 (1)

소재지: 충청북도 진천군 초평면 금곡리 557-5 (충청북도 진천군 서원말길 72)

용도: 단독주택

감정가: 36,113,000원

토지면적: 744.00㎡ (약 225.07평)

건물면적: 92.80㎡ (약 28.07평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 진천군 초평면 금곡리에 소재하며, ‘초평초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 순수 농촌지대로 주택 및 농지가 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 단독주택 부지 및 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

* 도로 접근성: 본건 토지는 남측으로 개설된 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 700m) 및 군사격장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 05월 13일 유희준(강제경매개시결정) (등기부등본 갑13)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 특이사항:

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 특정 지분만이 매각 대상이므로, 지분권자로서의 권리 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 기존 공유자는 법률에 따라 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 등기부채권 총액: 0원. 등기부상 채권액으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현황 조사 결과 임차인이 없거나, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 건물 상세 정보

* 건축물 현황:

* 본건 건물(기호2)은 1994년 09월 29일 사용 승인된 조적조 슬라브지붕 단층 건물입니다.

* 외부 마감은 조적벽돌로 되어 있으며, 창호는 섀시창호로 마감되어 있습니다.

* 내부 구조는 단독주택으로 방 3개, 화장실, 주방, 거실 등으로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 제시외 건물:

* 제시외 건물 ㉡ (각파이프 및 블럭조 강판지붕 단층, 약 67.5㎡): 창고로 이용 중.

* 제시외 건물 ㉢ (판넬조 슬레이트지붕 단층, 약 10㎡): 창고로 이용 중.

* 제시외 건물 ㉣ (일반목구조 슬레이트지붕 단층, 약 4㎡): 창고로 이용 중.

* 제시외 건물 ㉤ (조적조 옥외계단, 약 9㎡): 옥외계단 및 창고로 이용 중.

* 주의: 제시외 건물 ㉠ (파이프조 비닐하우스, 약 60㎡)는 매각 대상에서 제외됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 초평면 금곡리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 주택과 농지가 혼재되어 있는 조용한 환경입니다.

* 상업 시설: 대규모 상업 지구보다는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 본건 토지가 계획관리지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 여지가 있으나, 농촌 지역의 특성상 급격한 개발보다는 점진적인 변화를 예상할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 초평초등학교가 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 편의점, 마트 등을 이용할 수 있으며, 보다 넓은 범위의 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 주거 환경: 한적하고 조용한 농촌 생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 특정 지분만 매각되므로, 추후 다른 공유자들과의 협상 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 공유물 분할 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 토지가 전(밭)으로 이용 중이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니, 사전에 발급 가능 여부 및 소요 기간을 소관 행정기관에 확인해야 합니다.

* 재매각 건: 본건은 재매각 대상이므로, 이전 경매에서 유찰되었거나 취하된 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이는 물건의 하자나 시장의 낮은 관심도를 나타낼 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 제시외건물 중 파이프조 하우스(㉠)는 매각에서 제외되므로, 이를 감안하여 가치를 평가해야 합니다.

* 소음대책구역: 군사격장 소음대책구역 제3종에 포함되어 있어, 군사 활동으로 인한 소음 발생 가능성을 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 초평면에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 조용하고 한적한 농촌 지역에 자리 잡고 있으며, 토지와 건물 면적 대비 감정가가 낮게 책정된 점이 특징입니다.

다만, 지분 매각이라는 점, 농지취득자격증명원의 제출이 필수적이라는 점, 그리고 재매각 이력이 있다는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 특히 지분 매각의 경우, 향후 다른 공유자들과의 관계 설정 및 소유권 행사 과정에서 추가적인 절차나 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 현재 시세를 면밀히 분석하여 감정가 대비 저평가된 부분이 있다면 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 농촌 지역의 잠재력: 귀촌, 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있으며, 농업적 활용 가능성도 있습니다.

* 계획관리지역 지정: 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성을 일부 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 36,113,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

주변 지역의 유사 단독주택 및 토지 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건 소재지 일대의 부동산 시세는 지역적 특성, 건물 노후도, 토지 이용 현황 등에 따라 편차가 큽니다. 전반적으로 본건의 감정가는 지분 매각이라는 특수성을 고려할 때, 전체 부동산 가치의 일부를 반영한 것으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 재매각 건이며 지분 매각이라는 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 28,800,000원 ~ 32,500,000원

* 권고 사항: 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 물건의 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 공유자와의 관계, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 등을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 관련 자료 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 미치는 대규모 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 중화학 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.