나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51251 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 647-1 쌍용스윗닷홈오창예가 902동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 <쌍용스윗닷홈오창예가> 단지 내에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층중 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2006-05-24)
외 벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

(1-가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

(1-가) : 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 오창중앙로, 남서측으로 과학산업5로 등의 간선도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지,건폐율30%이하,용적률196%이하,높이 최고18층), 지구단위계획구역(오창과학산업단지(연락처:도시개발과 043-201-2454)), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-28)(각리중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51251 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 647-1 쌍용스윗닷홈오창예가 902동 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 1억 9,900만원

토지면적: 39.40㎡ (약 11.9평)

토지지분: 39.4㎡ (약 11.9평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.945㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리에 위치한 쌍용스윗닷홈오창예가 단지 내에 소재하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 북동측으로는 오창중앙로, 남서측으로는 과학산업5로 등 간선도로가 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

오창읍 각리는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(오창과학산업단지)에 속해 있습니다.

주변에 홈플러스, 스타벅스 등 상업 시설이 근접해 있어 생활 편의성이 좋은 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 5월 13일 접수된 강제경매(채권자: 강채훈, 채권금액: 22,381,396원)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

임차인 오희은 씨는 2023년 2월 20일 전입신고를 하였고, 2023년 1월 13일 확정일자를 받았으며, 보증금 1억 6천만원에 대한 주택임차권 등기가 2025년 3월 19일 등기되었고, '인수'로 기재되어 있습니다.

오희은 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로 판단됩니다.

등기부등본상 을구 15번으로 등기된 주택임차권(오희은)은 말소기준권리보다 후순위이나, '인수'로 기재되어 있어 매수인이 해당 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 못한 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

2025년 3월 19일 접수된 주택임차권(오희은, 160,000,000원)은 말소 예정으로 분류되어 있습니다. 이는 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우 소멸되는 권리이나, 변제가 부족할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 오창읍 각리 지역은 공동주택 용지로 지정되어 있으며, 주변으로 아파트 단지가 형성되어 있습니다.

인근에 홈플러스, 스타벅스 등 대형마트 및 프랜차이즈 매장이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

오창과학산업단지가 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

현재까지 제공된 정보만으로는 혐오시설이나 주거 환경을 저해할 만한 요소는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 쌍용스윗닷홈오창예가 아파트 단지에 속해 있습니다.

아파트 정보:

- 동수: 8개동

- 세대수: 622세대

- 사용승인일: 2006년 5월 24일

- 최고층: 15층

- 주차대수: 세대당 1.31대 (총 816대)

- 난방방식: 개별난방

- 관리사무소 연락처: 043-217-8781

본건은 902동 5층 503호로, 전용면적 59.95㎡ (약 18.1평)입니다.

단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

주변 학군 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 오희은 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금 1억 6천만원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당표상의 예상치일 수 있으며, 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

따라서 입찰 전 임차인과의 협상 또는 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 오창읍의 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

2006년에 건축되어 연식이 있으나, 단지 내 주차 공간이 충분하고 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도는 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 철저한 권리분석과 함께 실제 인수될 보증금액을 산정하여 투자 위험을 관리해야 합니다.

정확한 배당 순위 및 예상 배당액을 확인하여 임차인 보증금 변제 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 생활 인프라: 홈플러스 등 편의시설 및 상업시설 접근성이 좋음.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 주거 편의성이 높으며, 단지 내 주차 공간 확보.

성장 가능성 있는 지역: 오창과학산업단지 인근으로 직주근접 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 9,900만원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(59.945㎡)의 아파트가 2026년 5월 18일에 1억 7,700만원, 2026년 7월 10일에 1억 9,000만원에 거래되었습니다 [json].

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원이 전액 변제되지 못할 경우, 추가적인 매수인의 부담이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하되, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 약 1억 8,500만원에서 1억 9,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 보증금의 배당 예상액을 정확히 파악한 후, 리스크를 반영하여 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.