나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51247 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 428 청원 쌍용예가 1단지 102동 9층 904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 소재 ""충청대학교"" 북서측 인근 제2종일반주거지역내에 위치하며, 주위는 동유형의 아파트 및 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지내까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사지붕 15층건내 제9층 제904호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 마감등.
창호 : 샷시창입니다.

이용상태

주거용 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실등)로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 주거용(아파트)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(월곡1지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미호중학교,청주교육지원
청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월곡초등학교,
청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(충청대학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연재해위험개선지구(석화2지구)<자연재해대책법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되니 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51247 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 428 청원 쌍용예가 1단지 102동 9층 904호

용도: 아파트

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.45㎡ (약 14.96평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적

* 전용면적: 84.97㎡

* 분양면적: 제공된 정보에서 명확히 구분되지 않음.

1.3. 경매 정보

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2007년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 소재 "충청대학교" 북서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치합니다. 주위는 동유형의 아파트 및 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내까지 차량 진출입이 자유롭습니다. 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다. 본건 서측 및 남측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 분석

* 선순위임차권: 박선대 (전입일자: 2022-07-29, 확정일자: 2022-07-01, 배당신고일자: 2024-08-07)

* 대항력: 있음.

* 임차보증금: 250,000,000원

* 주요 특이사항: 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 5번, 접수일자: 2025-05-12)입니다.

3.3. 등기부요약

* 갑4: 2016-05-13 소유권이전 (이명희)

* 갑5: 2020-11-30 소유권이전 (김경수, 매매금 215,000,000원)

* 을5: 2024-08-07 주택임차권 (박선대, 임차금액 250,000,000원, 전입 2022-7-29, 확정 2022-7-1, 말소: 인수)

* 갑6: 2025-05-12 강제경매 (주택도시보증공사, 250,000,000원, 말소기준권리)

3.4. 총채권액

등기부채권 총액: 250,000,000원

4. 상권 및 주변시설 분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 아파트 단지로, 주변은 동유형의 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있습니다. 충청대학교가 인근에 위치하여 대학가 상권의 일부 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 복리시설로 갖추어져 있습니다. 또한, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색 범주 내에서 확인한 바로는, 본 물건 주변에 매수인의 생활에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 개요

* 아파트명: 청원쌍용예가 1단지

* 주소: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 428

* 사용승인일: 2007년 8월 21일

* 총 동수: 9동

* 총 세대수: 427세대

* 주차대수: 총 310대 (지상 3대, 지하 30대 - 합계 310대)

* 최고층: 15층

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕 15층 건물 내 제9층 제904호입니다.

* 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감.

* 내벽: 벽지도배 마감.

* 창호: 샷시창.

* 설비: 기본적인 급·배수, 난방, 승강기, 소화전, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

5.3. 교육 및 편의시설

* 교육: 단지 인근에 미호중학교, 월곡초등학교, 충청대학교가 소재합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박선대의 보증금 250,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(월곡1지구).

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 도로 접함.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(미호중, 월곡초, 충청대), 비행안전제3구역(전술), 자연재해위험개선지구(석화2지구).

7. 투자 포인트

* 아파트 단지로서의 기본적인 주거 가치.

* 충청대학교 인근으로 잠재적인 임대 수요 가능성.

* 2007년식으로 비교적 최신 축에 속하는 건축 연도.

* 채권자가 주택도시보증공사(HUG)로, 전세 임대차 관련으로 인한 경매일 가능성.

8. 종합 의견

본 건은 청주지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 감정평가액은 2억 6천 4백만원입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 박선대의 보증금 2억 5천만원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이는 시세 대비 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 철저한 권리 분석과 함께 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다. 주변 환경 및 교통, 생활 편의시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

9. 시세 분석 및 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 전용면적(84.95㎡ ~ 84.97㎡)의 아파트 거래가는 2026년 2월 및 5월에 각각 2억 3천 5백만원, 2억 3천만원 수준에서 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 감정가 2억 6천 4백만원보다 낮은 금액입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금이 2억 5천만원인 점을 고려할 때, 이는 해당 면적의 최근 매매가보다 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5천만원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 현재 동일 면적의 시장 시세가 약 2억 3천만원 ~ 2억 3천 5백만원인 점을 감안하면, 매수인이 보증금을 모두 인수할 경우 순수하게 지출하는 금액이 부동산의 현재 가치를 초과하게 됩니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 고려하여 입찰가를 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 본 건의 경우, 낙찰 후 인수해야 하는 보증금 250,000,000원을 감안했을 때, 낙찰가 자체는 시장가치보다 현저히 낮아야 합니다. 인수해야 할 보증금이 현재 시세보다 높다는 점을 고려하면, 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 매우 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금을 제외한 순수 매수인의 자금 투입액이 부동산의 실제 가치보다 높아지지 않도록 하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.