나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51247 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 428 청원 쌍용예가 1단지 102동 9층 904호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51247 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 428 청원 쌍용예가 1단지 102동 9층 904호 아파트 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경51247 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 428 청원 쌍용예가 1단지 102동 9층 904호 | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 184,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 청주지방법원 2025타경51247 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 428 청원 쌍용예가 1단지 102동 9층 904호입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 현황

본건의 감정가는 264,000,000원입니다.

건물 면적은 전용 84.97㎡이며, 토지 면적은 49.45㎡입니다.

본건은 철근콘크리트구조, 경사지붕 15층 건물 내 9층에 위치한 주거용 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실 등)입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 소재 “충청대학교” 북서측 인근에 위치합니다. 제2종일반주거지역 내에 속하며, 주위는 동유형 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지까지 차량 진출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황 역시 보통입니다. 토지는 인접 도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 채권자에 의한 부동산강제경매가 진행 중인 물건입니다.

가장 중요하고 치명적인 권리상의 주의사항은 ‘대항력 있는 임차인이 존재’한다는 점입니다. 임차인의 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 아니하면, 미변제된 잔액은 매수인이 인수해야 하는 **최고 난이도의 리스크**가 있습니다. 입찰 전에 임차인의 보증금액, 확정일자, 전입일자 등 상세 권리 관계를 반드시 확인하고 인수 여부 및 인수금액을 정확히 산정해야 합니다.

4. 지역 및 생활 환경 분석

4.1. 상권분석

본건이 속한 강내면 월곡리는 주거 지역과 대학가 상권이 혼재된 형태를 보이며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다. 주거용(아파트) 단지를 중심으로 형성된 생활 상권으로 분석됩니다.

4.2. 생활정보

본건 주변은 월곡초등학교, 미호중학교, 충청대학교 등의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 자녀들의 교육 환경 측면에서는 긍정적이나, 건축 행위나 유해시설 설치에 제한이 따른다는 의미이기도 합니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 기본적인 급·배수, 난방(도시가스), 승강기 등의 설비가 완비되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 잔액의 인수 가능성입니다. 해당 물건은 매수인이 잔액을 인수하게 될 경우 실투자금이 크게 증가할 수 있으며, 명도(인도) 과정에서도 난이도가 높을 것으로 예상됩니다. 또한 토지이용계획상 비행안전제3구역, 자연재해위험개선지구 등 규제사항이 복합적으로 존재하는 점도 참고해야 합니다.

5.2. 종합 의견

청원 쌍용예가 1단지 아파트는 제2종일반주거지역 내에 위치한 일반적인 주거용 부동산입니다. 입지 환경 및 주거 상태는 보통이나, 가장 핵심적인 문제는 권리상의 하자(대항력 있는 임차인 인수)에 있습니다. 이 점이 감정가 대비 실제 낙찰가를 크게 좌우할 것입니다.

5.3. 투자 포인트

본건은 권리상의 난이도로 인해 일반 경쟁 입찰자들의 참여가 저조할 가능성이 높습니다. 따라서 **대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 정확히 계산하고, 이를 반영한 저가에 낙찰받는다면** 시세 대비 높은 수익을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 즉, 권리 분석에 대한 전문 지식과 명도 경험이 풍부한 전문 투자자에게 유리한 물건입니다. 철저한 임차인 분석과 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 필수 조건입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계