나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51241 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 323-1 에스텔하우스 101동 2층 201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51241 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 323-1 에스텔하우스 101동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경51241 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 323-1 에스텔하우스 101동 2층 201호 | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 115,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 청주지방법원 2025타경51241 (1)이며, 충청북도 청주시 서원구 사창동 323-1 에스텔하우스 101동 2층 201호에 위치한 다세대주택(도시형생활주택) 물건입니다.

감정가는 165,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지 면적은 53.56㎡ (약 16.21평)이며, 다세대주택 건부지로 이용 중인 부정형 토지입니다.

건물 면적(전용면적)은 68.43㎡ (약 20.70평)이며, 이는 5층 건물 중 2층에 해당합니다. 다세대주택의 특성상 별도의 분양면적은 기재되어 있지 않으나, 제시된 면적은 전용면적입니다.

1.3. 기타 정보

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 슬라브지붕 5층 건물입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 청주 서원구 사창동 소재 "시계탑오거리" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정이 비교적 편리한 지역으로 평가됩니다.

서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 수성페인트 마감, 창호는 하이샷시창 마감입니다.

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 그리고 승강기 설비가 되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 진행 사항

토지와 건물이 일괄 매각되는 건으로, 토지/건물 전체에 대한 소유권을 취득하는 데 문제가 없습니다.

경매 구분은 임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하는 절차입니다.

3.2. 소유자 및 채무자 관계

소유자는 신OO, 채무자는 송OO으로 소유자와 채무자가 상이합니다. 이는 법률적인 경매 진행 상의 문제는 아니나, 추후 명도 과정에서 소유자와 채무자 모두를 상대해야 할 가능성이 있어 명도 난이도가 상승할 수 있는 요소입니다.

3.3. 임대차 관계 및 기타

감정평가서상 임대 관계는 미상입니다.

따라서 낙찰자는 현 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 현장 조사 및 관련 서류를 통해 철저히 확인해야 합니다. 만약 주택 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주위가 단독주택, 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대이므로, 기본적인 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

시계탑오거리 인근은 유동 인구가 어느 정도 확보되는 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

도시가스를 이용한 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

주변에 형성된 기존 주거 및 상업 인프라를 통해 기본적인 생활 정보를 용이하게 얻을 수 있는 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 및 명도 리스크

가장 큰 리스크는 '임대 관계 미상'입니다. 정확한 점유자 현황(임차인 또는 소유자 점유)과 그들의 권리 관계(대항력 유무)를 파악해야 합니다.

소유자와 채무자가 다르다는 점은 명도 대상이 복수일 가능성을 시사하므로, 명도 합의 과정이 복잡해질 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 사항

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 용적률 및 층고 제한이 비교적 엄격한 지역입니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 주거지역 내 다세대주택의 특성상 이는 일반적인 제한으로 판단됩니다.

5.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설)

감정평가서나 일반적인 검색 결과에서는 주변에 특정 혐오시설이 명시적으로 확인되지 않았습니다.

다만, 구도심의 기존 주택지대 특성상 소규모의 종교 시설, 모텔, 유흥 시설, 또는 쓰레기 처리 시설 등이 존재할 수 있으므로, 반드시 현장 임장(임장)을 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 사창동의 시계탑오거리 인근에 위치하며, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 기존 주택지대에 속합니다.

감정가 1억 6천 5백만원은 현 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 하며, 68.43㎡ (약 20.70평)의 전용면적은 2~3인 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

권리 관계는 임대차 미상 및 소유자/채무자 상이로 인한 명도 리스크를 제외하고는 토지/건물 일괄 매각으로 깔끔한 편입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 시계탑오거리 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 기존 주택가로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

실거주 및 임대 수요: 제1종일반주거지역 내 다세대주택으로, 꾸준한 실거주 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

명도 리스크 관리: 임대차 관계 미상이라는 점을 고려하여, 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필요합니다. 예상되는 명도 비용 및 기간을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계