나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52342 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 5층비514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하고 있는 ""배곧동우체국"" 북동측 인근에 위치하며, 본
건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시
됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 비동 5층으로서,

외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 열병합방식에 의한 지역난방설비, 옥내소화전설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도
권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-2025.08.27.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52342 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 5층비514호

용도: 오피스텔

감정가: 96,000,000원

토지면적: 4.38㎡ (약 1.32평)

건물면적: 21.07㎡ (약 6.37평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하며, 배곧동우체국 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙 중인 상가지대로서 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건은 북서측으로 중로변에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부요약 (주요 내용):

* 소유권이전 (갑3, 갑4)

* 주택임차권 (을3, 안소진, 125,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (갑5, 한국캐피탈, 2023.09.15) - 말소기준권리

* 압류 (갑6, 갑7, 갑9, 갑10) - 말소 예정

* 강제경매 (갑8, 주택도시보증공사, 2025.05.13) - 본 경매 개시

말소기준권리: 2023년 9월 15일자 한국캐피탈 가압류 (수원지방법원 2023카단53701)입니다.

인수되는 권리: 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(승계인 안소진)

* 보증금: 125,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-27, 확정일자: 2022-04-04

* '대항력 없음'으로 확인되었으며, 2025년 8월 27일자로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

건축물 정보: 2018년 4월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물(배곧두손지젤타워) 내에 위치한 오피스텔입니다.

최근 매매 사례:

* 2025년 12월 1일: 21.0654㎡, 65,000,000원 (면적당 약 3,085,345원/㎡)

* 2026년 6월 16일: 35.3415㎡, 155,000,000원 (면적당 약 4,385,362원/㎡)

시세 분석:

* 본건의 감정가는 96,000,000원(면적당 약 4,556,230원/㎡)입니다.

* 유사 면적(21.07㎡)의 최근 매매 사례(2025년 12월, 65,000,000원)와 비교 시 감정가가 높은 수준입니다.

* 반면, 더 넓은 면적(35.34㎡)의 매매 사례(2026년 6월, 155,000,000원)를 기준으로 면적당 시세를 추정하면 약 4,385,362원/㎡이며, 이를 본건 면적(21.07㎡)에 적용 시 약 92,350,000원으로 감정가와 유사한 수준을 보입니다.

* 현재 시세는 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있으나, 유사 면적 거래 사례와의 차이를 고려하여 입찰가 산정에 신중할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 17층 건물 중 5층에 위치하며, 오피스텔로서 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 열병합방식 지역난방 설비, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 창호는 샷시창입니다.

주변 편의시설: 본건 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리: 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 임차인이 존재하나, 2025년 8월 27일부로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하여 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 서류의 효력 및 추가 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

감정가와 시세 차이: 유사 면적의 최근 실거래가(65,000,000원)와 감정가(96,000,000원) 간에 상당한 시세 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

핵심적인 리스크였던 대항력 있는 임차인의 권리 포기로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 해소된 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 감정가와 유사 면적 실거래가 간의 시세 차이를 고려할 때, 입찰 시에는 신중한 시장 분석과 함께 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 권리 포기로 인한 낙찰자의 보증금 인수 부담 해소.

* 배곧동 지역의 잠재적인 발전 가능성과 상업 지역 내 안정적인 입지.

* 시세 반영 시 예상되는 시세 차익.

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

최근 유사 면적 매매가: 65,000,000원 (2025.12.01)

넓은 면적 매매가 기반 추정 가치: 약 92,350,000원

종합적인 시세 분석 및 권리 관계 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

특히, 유사 면적의 최근 실거래가(65,000,000원)를 감안하고 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 상황을 충분히 반영하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.