나이스옥션 법원경매 여주 2025타경640 [1] 경기도 여주시 흥천면 귀백리 76-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2025.05.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 귀백리 '귀백리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위로 단독주택, 전원주택, 전, 답, 저수지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

1. 기호 1 : 완경사지를 옹벽을 쌓아 평탄하게 조성한 사다리 완경사지로 단독주택 건부지로 이용중임.

2. 기호 3, 4 : 공히 부정형 완경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 3, 4 토지가 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로이며 인접도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진과 같이 제시외물건 ㉠(야외 그늘막), ㉡(H빔 구조 태양광) 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 일반목구조지붕 2층 단독주택으로
(사용승인일 : 2021.11.15)

외 벽 : 치장석재붙임 및 일부 징크판넬붙임 마감 등

창 호 : 시스템 이중 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 제시외 H빔 구조 태양광 철골조 설비에 대하여 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경640 (1)

소재지: 경기도 여주시 흥천면 귀백리 76-18

용도: 단독주택

감정가: 517,607,760원 (약 5억 1,761만원)

토지면적: 2,260.00㎡ (약 683.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 174.02㎡ (약 52.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

채무자: (정보 없음)

2. 입지조건

본건은 경기도 여주시 흥천면 귀백리 '귀백리 마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 전원주택, 전, 답, 저수지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다. 토지는 완경사지를 옹벽으로 조성하여 평탄하게 만든 사다리꼴 형태의 단독주택 부지로 이용 중이며, 일부 토지(기호 3, 4)는 부정형의 완경사지로 도로로 이용되고 있습니다. 해당 도로는 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로이며 인접 도로와 연결되어 있습니다. 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 12월 2일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권최고액 384,000,000원)입니다. 본 경매는 여주새마을금고의 임의경매 신청(2025년 5월 9일 접수, 채권액 270,270,700원)으로 진행됩니다. 등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류(경기신용보증재단, 33,280,000원) 등은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황으로는 임차인 임석호가 있으며, 보증금 225,000,000원, 차임 780,000원, 전입일자 2024년 6월 7일, 확정일자 2024년 5월 28일입니다. 그러나 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 여주시 흥천면 귀백리 내에 위치한 단독주택 지역으로, 주변에 전, 답, 저수지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 여러 제한사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)이 존재하여 상업 시설 개발에는 제약이 있을 수 있습니다.

최근 검색 결과에서는 여주시 흥천면 율극리 인근에 가축분뇨처리 공동자원화시설 입지 추진과 관련하여 주민 반대 움직임이 있었던 것으로 나타났습니다. 이는 지역 환경 및 생활 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

교통은 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 흥천면 소재지(하나로마트, 농협은행, 약국 등)까지는 차량으로 접근 가능할 것으로 보입니다.

건축물 사용승인일이 2021년 11월 15일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 제시외 H빔 구조 태양광 철골조 설비: 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있습니다. 이는 매각 시 현장에서 반드시 확인해야 할 사항입니다.

2. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보 상으로는 '지상권개요:'라고만 명시되어 있으며, 구체적인 내용이 없어 매수인이 인수해야 할 권리가 있는지 명확하지 않습니다. 관련하여 매각물건명세서를 추가로 확인해야 합니다.

3. 주변 환경: 검색 결과에 따르면, 인근 지역(율극리)에 가축분뇨처리 시설 추진과 관련하여 주민 반대 등 환경 관련 이슈가 있었던 것으로 보입니다. 이는 향후 거주 환경에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여주시 흥천면 귀백리에 위치한 신축 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 684평)과 현대적인 건물(약 53평, 2021년 사용승인)이 특징입니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 하지만 제시외 태양광 설비에 대한 제3자 소유권 주장 가능성과 불명확한 지상권 등은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 주변 환경은 전원생활에 적합한 입지이나, 일부 환경 관련 민감 이슈가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년에 사용승인된 건물이므로 수리비 부담이 적고 즉시 거주 또는 활용이 용이합니다.

2. 넓은 토지 면적: 680평 이상의 넓은 대지는 전원생활을 위한 충분한 공간을 제공하며, 향후 증축이나 별도 시설 설치 등 다양한 활용 가능성을 시사합니다.

3. 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 517,607,760원입니다. 주변 유사 부동산 매물 시세 및 본건의 신축 연식, 넓은 토지 면적 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 유사한 규모의 전원주택이 약 4억 8천만원에 거래된 사례도 있으나, 이는 토지 및 건물 규모에서 차이가 있습니다.

본 건은 신축 건물과 넓은 토지를 갖추고 있으므로 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

잠재적 리스크(제시외 설비, 불명확한 권리 등)와 주변 환경을 고려하여, 보수적으로 4억 8천만원 ~ 5억 3천만원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 제시외 건물 및 권리 관계를 명확히 파악하고, 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

본건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 대비 약 90~100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.