나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1219 [1] 경기도 화성시 양감면 사창리 1121-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성감정 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 ""사창교차로"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중 소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

기호2) 남하향의 완경사지로서, 도로로 이용중임.

기호3) 남하향의 완경사지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 기호2) 및 기호3)의 포장도로에 접함.

기호2) 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 기호3)의 포장도로에 접함.

기호3) 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 기호2)토지 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전구역제6구역 해발 56~140m 미만 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전구역제6구역 해발 56~140m 미만 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전구역제6구역 해발 56~140m 미만 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

기호1) 후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 이동가능한 컨테이너 및 이동식 화장실이 소재하고 있음.

기호2) 및 기호3) 없 음.

공부와의 차이

기호1) 없 음.

기호2) 없 음.

기호3) 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기호1)~기호3) 임대관계는 미상임.

2) 기호1)~기호3)은 면적 일부가 송전선이 통과하는 토지로서, 경매참여시 재확인 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4) 경량철골구조 기타지붕(경사지붕) 단층건으로서,

외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 판넬마감 등,
창호 : 샷시 창호임.


기호5) 경량철골구조 기타지붕(경사지붕) 단층건으로서,

외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 판넬마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호4) 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

기호5) 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

설비내역

기호4) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호4) 및 기호5) 내부에 후첨 건물개황도와 같이 제시외건물 4-1) ~ 5-1) 이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호4) 및 기호5) 공히 공부와의 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호4) 및 기호5) 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 2. 목록2,3- 지분매각임 3. 목록1,2,3- 송전선이 통과하는 토지로 구분지상권 설정되어 있으며 제한의 정도를 고려하여 평가함 4. 목록1. 지상의 컨테이너, 이동식화장실이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1219 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 양감면 사창리 1121-1

용도: 근린시설

감정가: 2,000,578,400원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 2396.00㎡ (약 724.8평)

토지지분: 2156.0036㎡ (약 652.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

건물면적: 396.00㎡ (약 119.8평)

건물지분: 396㎡ (약 119.8평)

건물 제시외면적: 18.70㎡ (약 5.6평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 선순위지상권

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 토지 2, 3번 목록은 지분매각임

* 토지 1, 2, 3번 목록은 송전선이 통과하는 토지로 구분지상권이 설정되어 있으며, 제한의 정도를 고려하여 평가함

* 토지 1번 목록 지상의 컨테이너, 이동식화장실은 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 "사창교차로" 남서측 인근에 위치함. 주위는 중소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 형태

기호 1) 토지는 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성하여 공업용 건부지로 이용 중임.

기호 2) 및 3) 토지는 남하향의 완경사지로 도로로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

기호 1) 토지는 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 기호 2) 및 3) 토지에 접함.

기호 2) 토지는 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 기호 3) 토지에 접함.

기호 3) 토지는 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 기호 2) 토지 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

기호 1) ~ 3) 토지 공통: 계획관리지역, 성장관리구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역.

2.6. 제시외 물건

기호 1) 토지에는 이동 가능한 컨테이너 및 이동식 화장실이 소재하나, 매각 및 평가에서 제외됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 8번 근저당권 (하나은행, 2022.11.21. 접수)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

* 토지 등기부 요약에 따르면, 한국전력공사 명의의 구분지상권설정 등기(2015.04.09. 접수, 말소: 인수)는 매수인에게 인수됨. 이는 전기공작물(철탑 및 송전선)의 건설과 소유를 위한 것으로, 송전선이 통과하는 지표면 342㎡ 상방 5미터 이상 20미터 이하의 공중 공간에 설정되었으며, 전기공작물이 존속하는 기간까지 존속함. 지료는 연 18,293,751원으로 책정됨.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 하나은행의 근저당권을 포함하여, 이후 접수된 모든 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.4. 임차인 현황

본 물건에 현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 모두 대항력은 없음.

* 임차인: (주)나도 (이원준)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2024-01-03

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2024-01-22

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사삼삼희토류 (장광현)

보증금: 15,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업자 등록일: 2024-04-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 화성시 양감면 지역은 중소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 산업 및 농업 복합 지역의 특성을 보임. 이는 지역 경제 활동의 근간을 이루는 산업 시설과 배후 지원 시설이 밀집해 있음을 시사함.

4.2. 근린시설로서의 활용

용도가 근린시설로 지정되어 있어, 소규모 제조업, 서비스업 등 지역 주민 및 산업 활동을 지원하는 상업 시설 운영에 적합한 입지임.

4.3. 인근 개발 현황

주변에 공장 및 창고가 다수 분포하는 점으로 미루어 보아, 관련 산업 인력 또는 기업을 대상으로 한 상업 시설 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함. 자세한 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주위 환경상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

5.2. 기반 시설

차량 진출입이 가능하며, 자체 도로(토지 2, 3번)를 포함하여 인접 도로망을 통해 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 구분지상권

본 건 토지에는 한국전력공사 명의의 선순위 구분지상권이 설정되어 있으며, 이는 매수인에게 인수되어 송전선 통과로 인한 토지 이용에 물리적, 법적 제약을 초래할 수 있음. 이는 본 물건의 가치에 상당한 영향을 미치는 핵심 리스크 요소임.

6.2. 공동담보 및 지분매각

본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 토지 2, 3번은 지분매각 대상이므로, 전체 토지에 대한 완전한 소유권을 확보하지 못할 수 있음.

6.3. 송전선 통과

토지 전체에 걸쳐 송전선이 통과하고 있어, 토지 이용에 대한 제약이 상당할 것으로 예상되며, 이에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적임.

6.4. 제시외 건물 포함 및 제외

일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되나, 이동 가능한 컨테이너 등은 평가 및 매각에서 제외되어 추후 정리 문제가 발생할 수 있음.

6.5. 주변 환경

공업 시설 및 농경지가 혼재하는 지역 특성상, 쾌적한 주거 환경이나 높은 수준의 상권 형성은 어려울 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 양감면에 위치한 근린시설로, 감정가는 약 20억 원 수준임. 토지 및 건물이 일괄 매각되나, 토지는 지분 매각이며, 특히 선순위 구분지상권이 설정되어 있어 송전선 통과로 인한 토지 이용 제약이 가장 큰 리스크 요인임. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 함.

주변 환경은 공장, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 산업 활동 지원 목적에는 부합할 수 있으나, 일반적인 상업지역이나 주거지역과는 다른 특성을 가짐. 임차인 현황에서는 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 정보는 다시 한번 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 인접성 (추정)

화성시 양감면은 산업 시설이 발달한 지역으로, 본 물건 역시 공장, 창고 등과 인접해 있어 관련 업종의 사업장이나 종사자를 대상으로 한 근린생활시설로서의 잠재적 수요가 존재할 수 있음.

8.2. 저평가 가능성

선순위 구분지상권 및 지분매각 등 제약 요인으로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으며, 이를 인지하고 적극적으로 인수할 경우, 감정가 이하의 매력적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

8.3. 토지 활용 계획 수립 용이성 (제약 범위 내)

지분매각 토지의 비율과 구분지상권의 정확한 범위를 파악하여, 해당 제약을 최소화하는 범위 내에서의 토지 활용 계획을 수립한다면 안정적인 운영이 가능할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 강력한 권리 제약(선순위 구분지상권, 송전선 통과)과 지분매각이라는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됨. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 2,000,578,400원을 기준으로 하되, 향후 토지 활용 및 운영 계획에 대한 철저한 검토 후 입찰가를 산정해야 함.

일반적으로 이러한 제약이 큰 물건의 경우, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 법률 검토 결과, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있음. 따라서, 구체적인 입찰 희망가격을 제시하기보다는, 인수되는 구분지상권의 정확한 범위 및 제약 정도, 향후 운영 계획 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단 후 최종 결정하는 것이 바람직함.

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