나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55947 [1] 경기도 화성시 양감면 사창리 1023-18 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈감정 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 ‘솔안마을’ 북측 근거리에 위치하며, 주위는
중소규모의 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하는 등 전반적인 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

번호(1,2,3,4,6,8,10,12,14)는 부정형 완경사 내지 평지로 도로이며,
번호(5,7,9,13,15,17)은 북서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 장방형의 일단의 공장용지임.

인접 도로상태

번호(5,7,9,13,15,17)은 북서측과 남서측이 폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

번호(11) 철근콘크리트 및 철골조 경사지붕 1층으로
벽체 : 판넬마감
창호 : PVC창호
바닥 : 에폭시마감 등

번호(16) 철골조 경사지붕 2층으로
벽체 : 판넬마감
창호 : PVC마감 등
바닥 : 장판마감 등

이용상태

공장 및 사무실, 숙소 등으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생성비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

본건 (11,16)은 등기사항전부증명서 상 1101-3, 1101-8, 1101-18, 1101-24 지상에 소재하나
현황은 1101-8,1101-13, 1101-18, 1101-24, 1101-33, 1101-27 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록11,16 건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이며, 공장 및 사무실, 숙소 등으로 이용중임.
3.목록1~4,6,8,10,12,14는 공부 및 현황 도로임.
4.목록5,7,9,13,15,17은 지상 소재 건물 중심으로 일단의 공장용지로 이용중.
5.목록5,7,9,13은 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)(2026.6.4.자 화성시 만세구 양감면의 사실조회회신에 의하면 현황은 농지가 아니며 농지 전용허가가 이루어진 토지로 민사집행절차에서 매수한 때 농지취득자격증명이 필요하다고 함).

AI 물건분석

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 양감면 사창리 ‘솔안마을’ 북측 근거리에 소재.

* 주위 환경: 중소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역.

* 교통 접근성: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난함.

* 토지 현황: 부정형의 완경사 또는 평지(도로)와 평탄하게 조성된 장방형 공장용지로 구성됨.

* 인접 도로: 북서측 및 남서측으로 폭 약 6미터 도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 3월 24일 접수된 곡성농업협동조합의 근저당권 (을3).

* 권리 관계: 본 건은 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위인 여러 근저당권, 압류, 가압류 등이 존재하나, 본 매각으로 모두 소멸될 예정임. (채권 총액: 1,839,651,095원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 중소 규모 공장들이 밀집한 산업단지 또는 공업지구와 농경지, 임야가 혼재된 지역적 특성을 보임.

* 교통 및 접근성: 차량을 이용한 물류 이동이 용이한 편이며, 대중교통 이용 또한 근거리 버스정류장을 통해 가능함.

* 이용 현황: 현재 전체적으로 공장 용지로 이용되고 있으며, 지형이 평탄하게 조성되어 있어 공장 운영에 적합한 환경을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: ‘솔안마을’이 북측 근거리에 위치하고 있음. 인근에 기본적인 편의점 등 소규모 상업 시설이 존재할 수 있으며, 더 자세한 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있음. (Google 검색 결과, 해당 지역 주변에 특정 혐오시설이 보고된 바는 없으며, 전반적으로 산업단지 및 농경지가 혼재된 지역으로 확인됨.)

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 5, 7, 9, 13번 토지는 현황 농지는 아니나 농지 전용 허가가 이루어진 토지로, 민사집행 절차에서 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있음.

* 건축법상 미사용승인 건물: 목록 11, 16번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로 공장, 사무실, 숙소 등으로 이용 중임. 이는 향후 건축 관련 법규 위반 사항으로 간주될 수 있으며, 행정적 제재나 철거 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 이용 제한 구역: 계획관리지역 외 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재함. 특히 군용비행장 소음대책구역은 소음 발생으로 인한 불편이 있을 수 있음.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행될 가능성이 있으며, 이는 전체 채권 규모 및 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

* 임대관계 미상: 인수되는 임차 보증금은 없으나, 현황 점유자 및 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 공부와의 차이: 건물 등기부상 표기된 위치와 현황 위치에 다소 차이가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 양감면 일대에 위치한 공장용지로서, 일괄 매각 대상이며 현재 공장으로 활용되고 있습니다. 주변 환경은 공장, 농경지, 임야가 혼재되어 있으며, 차량 접근성은 양호합니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 건축법상 미사용승인 건물 존재, 다수의 개발 제한 구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 반드시 면밀히 검토해야 합니다. Google 검색 결과, 해당 지역 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없었으며, 전반적으로 산업단지 및 농경지가 혼재된 지역으로 확인되었습니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 투자 가치를 판단해 볼 수 있을 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한번에 취득하여 관리 효율성을 높일 수 있음.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

* 현재 공장으로 이용 중인 상태로, 즉시 활용 가능한 사업장이거나 임대 수익 창출이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,132,076,000원입니다. 잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명, 미사용승인 건물 등)을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 농지취득자격증명 발급 가능성 타진 후 결정해야 합니다. 본 건과 유사한 조건의 매물 사례 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.