나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55863 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 매산리 613-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경감정 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 용인시 처인구 모현읍 매산리 소재 '북용인IC' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공장 및 창고, 주택 등이 혼재하는 지방도 주변지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 서측 인근에 지방도 57번, 321번이 통과하는 등 제반 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(2021-05-28) (일부제한지역(자연마을에서1000M)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

별지 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 석재 타일 등 붙임 및 페인팅 등 창호 : 시스템 창호 등.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용중임. (별지'건물개황도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건에 별지 '사진용지'와 같이 태양광발전설비가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록 2-1 제시외 태양광발전설비 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55863 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 매산리 613-9

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상2층 단독주택

토지 면적: 335.00㎡ (약 101.34평)

건물 면적: 122.28㎡ (약 37.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 1.00㎡ (태양광발전설비 포함)

감정가: 523,532,380원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

사용승인일: 2020년 12월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 매산리 소재 '북용인IC' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공장, 창고, 주택 등이 혼재하는 지방도변 지역으로, 전형적인 배후 주거지라기보다는 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 물건 서측 인근으로 지방도 57번 및 321번이 통과하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 자가용 이용 시 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지의 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 08월 03일 접수된 용인신협 근저당권(을1)으로, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 건물 등기부상 을구 2번 권리: 주택임차권 (전상엽), 보증금 350,000,000원. 전입일자 및 확정일자 2021년 01월 04일. 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 갑4 가압류(박진희), 갑5 압류(성남세무서장), 갑6 강제경매(전상엽) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수 대상 권리

* 대항력 있는 임차인 전상엽의 보증금 350,000,000원.

3.4. 총 등기부채권액 (말소기준 권리 포함)

토지 등기부 총 채권액: 254,000,000원

건물 등기부 총 채권액: 604,000,000원

3.5. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권이 존재하며, 매각물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을구 2번)은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 1일, 모현읍 매산리 152-26 (연립, 90.84㎡): 125,000,000원

* 2026년 02월 21일, 모현읍 매산리 191-13 (연립, 92.61㎡): 122,000,000원

* 2026년 03월 03일, 모현읍 매산리 201-4 (연립, 59.4㎡): 90,000,000원

4.2. 상권 특징

제공된 연립주택 거래 사례들은 평당 가격이 약 430만원~450만원 수준으로 분석됩니다. 본 물건은 단독주택으로, 동일 면적의 연립주택보다 단위 면적당 가치가 높을 수 있습니다. 그러나 주위 환경이 공장, 창고와 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 상권과는 차이가 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의 시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변 환경을 고려할 때, 대규모 쇼핑몰이나 종합병원의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 지방도 이용이 편리하여 차량으로 이동 시 용인 시내 또는 인근 지역의 편의 시설 및 교육 시설 이용은 가능합니다.

5.2. 주변 환경

공장 및 창고가 혼재된 지역 특성상, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전상엽 씨의 보증금 350,000,000원 인수 가능성입니다. 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하므로 실질적인 투자금액이 상당히 늘어납니다.

6.2. 지역 개발 제한

토지이용계획 상 자연녹지지역, 준보전산지 등 개발에 대한 규제가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혼재된 주위 환경

공장 및 창고가 혼재된 지역의 특성상, 주거 쾌적성이나 소음, 먼지 등에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 모현읍에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 북용인IC 인근에 위치하여 교통은 편리하나, 주위 환경이 주거 외 다른 용도의 시설과 혼재되어 있다는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인 전상엽 씨의 보증금 350,000,000원 인수 여부입니다. 배당표 확인을 통해 임차인이 얼마를 배당받고 얼마를 인수하게 될지 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 토지이용계획 상 일부 개발 제한이 있으며, 공장·창고 혼재 지역이라는 점을 감안하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 접근성: 북용인IC 및 지방도 인근에 위치하여 교통 여건이 좋습니다.

* 인수 보증금: 임차인 인수 보증금(350,000,000원)으로 인해, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 총 투자 비용 증가)

* 실거주 가능성: 주거용 건물로, 임차인 문제 해결 후 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 523,532,380원

토지 면적: 335.00㎡ (약 101.34평)

건물 면적: 122.28㎡ (약 37.00평)

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 주변 연립주택 시세를 고려할 때, 단독주택으로서의 가치는 더 높을 수 있으나, 지역 특성 및 인수 부담금을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 약 70% 수준인 370,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 예상 투자 금액은 입찰가 370,000,000원 + 인수 보증금 350,000,000원 = 720,000,000원입니다.

따라서, 본 건의 실질적인 투자 가치는 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 투자 비용이 주변 시세 대비 합리적인지 여부에 달려있습니다. 정확한 배당 분석을 통해 임차인의 인수 금액을 확정하는 것이 최우선 과제입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.