나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55971 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 327 써밋플렉스주건축물제1동 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 ""고등동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하는
써밋플렉스주건출물 제1동 9층 901호로서 주위는 정비된 재개발사업구역으로 구분상가, 아파
트, 오피스텔 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 수원역이 위치하여
대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 901호로서
(사용승인일 : 2023.06.09.)
외벽 : 강화유리마감
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.
(세부내역 내부구조도 참고)

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소방설비, 시스템에어컨 등
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 근린상가 및 오피스텔용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제
권역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55971 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 327 써밋플렉스 주건축물 제1동 9층 901호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 901호

사용승인일: 2023년 6월 9일

2.2. 면적 정보

토지면적: 20.64㎡ (약 6.25평)

건물면적: 73.59㎡ (약 22.27평)

2.3. 평가 정보

감정가: 665,000,000원

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "고등동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 정비된 재개발사업구역으로, 구분상가, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 수원역이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

3.3. 도로 접근성

본 건물은 북측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권입니다.

4.2. 말소 대상 권리

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (광주지구축산업협동조합, 2023-09-25)

* 가압류 (경기신용보증재단, 2024-03-08)

* 가압류 (신용보증기금, 2025-05-02)

* 임의경매 (광주지구축산업협동조합, 2025-05-13)

* 가압류 (고양축산업협동조합, 2025-05-16)

4.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 본 물건 낙찰 시 해당 권리가 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 잠재적 위험 요소입니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 파악되지 않았으며, 금액이 미상인 보증금이나 차임에 대한 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 고등동 일대는 재개발사업이 진행 중인 지역으로, 복합적인 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있습니다. 특히 수원역 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화가 기대됩니다.

5.2. 주변 상권 현황

수원역을 중심으로 AK플라자, 롯데백화점, 롯데몰, 롯데마트 등 대형 편의시설이 밀집해 있으며, KCC몰(예정) 등 추가적인 상권 개발도 기대됩니다. 이는 잠재적 소비자 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

수원역 주변에 AK플라자, 롯데백화점, 롯데몰, 롯데마트 등 대규모 쇼핑 시설이 근접해 있어 편리한 쇼핑 환경을 제공합니다. 또한, 고등동 행정복지센터가 인근에 위치합니다.

6.2. 교통 및 기타 시설

* 교통: 지하철 1호선 수원역이 도보권 내에 위치하며, GTX-C 노선 및 수원발 KTX 개통 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 전망입니다.

* 기타: 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

초기 조사 결과, 본 물건의 즉각적인 주변 반경 내에서 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역 개발이 진행 중인 만큼 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계

* 지상권 인수: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 권리 분석 및 향후 인수 시 발생할 수 있는 제반 문제에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 지상권의 내용 및 행사 가능성에 따라 물건 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

7.2. 임대차 정보

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우, 임차인의 보증금, 차임 등 정확한 정보 파악이 필요합니다. 임대 계약 내용에 따라 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

7.3. 재개발 구역

* 재개발 구역 특성: 재개발 사업 진행 중에는 소음, 먼지 등 공사로 인한 불편이 발생할 수 있으며, 사업 지연 또는 계획 변경 등의 가능성도 존재합니다. 이는 향후 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

* 2023년 6월 사용승인을 받은 신축 오피스텔로, 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

8.2. 역세권 입지

* 지하철 1호선 수원역이 인근에 위치하며, GTX-C 노선 등 미래 교통망 확충 예정으로 탁월한 역세권 입지를 자랑합니다.

8.3. 재개발 지역의 미래가치

* 대규모 재개발 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 자산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 오피스텔로, 수원역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 투자 유망성이 있습니다. 그러나 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"이라는 매우 중대한 권리 부담이 존재하므로, 이에 대한 철저한 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 임대 관계 미상인 점도 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 비슷한 시기에 준공된 '써밋플렉스' 오피스텔 전용면적 47.9㎡(6층)가 2억 2,350만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 물건(건물면적 73.59㎡, 9층)의 시세를 역산하면 약 3억 4,300만원 (m²당 약 466.6만원 적용 시) 수준으로 추정됩니다. 여기에 9층이라는 높은 층수를 감안하여 보수적으로 5% 정도의 가치 상승을 적용하면 약 3억 6,000만원까지도 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, "매각으로 소멸되지 않는 지상권"이라는 중대한 위험 요소가 존재하며, 이는 물건의 실질적 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 권리 행사 범위에 따라 실제 인수 비용이나 사용 제한으로 인한 손실이 발생할 수 있으며, 이는 수천만원에서 수억원에 이를 수도 있습니다.

따라서, 이러한 불확실성을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 가치보다 현저히 낮은 수준에서 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 6억 6,500만원은 현재 시장 데이터 및 위험 요소를 고려할 때 과도하게 책정된 것으로 판단됩니다.

현 시점에서의 예상 입찰가 범위는 약 2억 5,000만원 ~ 3억 2,000만원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 특히, 지상권의 상세 내용을 파악하기 위한 추가적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

* 인수 보증금 : 0원 (고려 대상 아님)

* 최근 매매가 기반 추정치 : 약 3억 6,000만원 (높은 층수 가점 포함)

* 지상권 리스크 반영 후 예상 입찰가 : 2억 5,000만원 ~ 3억 2,000만원

본 입찰가는 제공된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55971 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 327 써밋플렉스 주건축물 제1동 9층 901호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 901호

사용승인일: 2023년 6월 9일

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.64㎡ (약 6.25평)

건물면적: 73.59㎡ (약 22.27평)

1.3. 평가 정보

감정가: 665,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "고등동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 정비된 재개발사업구역으로, 구분상가, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 수원역이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건물은 북측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 말소 대상 권리

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (광주지구축산업협동조합, 2023-09-25)

* 가압류 (경기신용보증재단, 2024-03-08)

* 가압류 (신용보증기금, 2025-05-02)

* 임의경매 (광주지구축산업협동조합, 2025-05-13)

* 가압류 (고양축산업협동조합, 2025-05-16)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 본 물건 낙찰 시 해당 권리가 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 잠재적 위험 요소입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 파악되지 않았으며, 금액이 미상인 보증금이나 차임에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 고등동 일대는 재개발사업이 진행 중인 지역으로, 복합적인 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있습니다. 특히 수원역 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 주변 상권 현황

수원역을 중심으로 AK플라자, 롯데백화점, 롯데몰, 롯데마트 등 대형 편의시설이 밀집해 있으며, KCC몰(예정) 등 추가적인 상권 개발도 기대됩니다. 이는 잠재적 소비자 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원역 주변에 AK플라자, 롯데백화점, 롯데몰, 롯데마트 등 대규모 쇼핑 시설이 근접해 있어 편리한 쇼핑 환경을 제공합니다. 또한, 고등동 행정복지센터가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통 및 기타 시설

* 교통: 지하철 1호선 수원역이 도보권 내에 위치하며, GTX-C 노선 및 수원발 KTX 개통 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 전망입니다.

* 기타: 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

초기 조사 결과, 본 물건의 즉각적인 주변 반경 내에서 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역 개발이 진행 중인 만큼 지속적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 지상권 인수: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 권리 분석 및 향후 인수 시 발생할 수 있는 제반 문제에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 지상권의 내용 및 행사 가능성에 따라 물건 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

6.2. 임대차 정보

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우, 임차인의 보증금, 차임 등 정확한 정보 파악이 필요합니다. 임대 계약 내용에 따라 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 재개발 구역

* 재개발 구역 특성: 재개발 사업 진행 중에는 소음, 먼지 등 공사로 인한 불편이 발생할 수 있으며, 사업 지연 또는 계획 변경 등의 가능성도 존재합니다. 이는 향후 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

* 2023년 6월 사용승인을 받은 신축 오피스텔로, 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

7.2. 역세권 입지

* 지하철 1호선 수원역이 인근에 위치하며, GTX-C 노선 등 미래 교통망 확충 예정으로 탁월한 역세권 입지를 자랑합니다.

7.3. 재개발 지역의 미래가치

* 대규모 재개발 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 자산 가치 상승이 기대됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 오피스텔로, 수원역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 투자 유망성이 있습니다. 그러나 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"이라는 매우 중대한 권리 부담이 존재하므로, 이에 대한 철저한 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 임대 관계 미상인 점도 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 비슷한 시기에 준공된 '써밋플렉스' 오피스텔 전용면적 47.9㎡(6층)가 2억 2,350만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 물건(건물면적 73.59㎡, 9층)의 시세를 역산하면 약 3억 4,300만원 (m²당 약 466.6만원 적용 시) 수준으로 추정됩니다. 여기에 9층이라는 높은 층수를 감안하여 보수적으로 5% 정도의 가치 상승을 적용하면 약 3억 6,000만원까지도 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, "매각으로 소멸되지 않는 지상권"이라는 중대한 위험 요소가 존재하며, 이는 물건의 실질적 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 권리 행사 범위에 따라 실제 인수 비용이나 사용 제한으로 인한 손실이 발생할 수 있으며, 이는 수천만원에서 수억원에 이를 수도 있습니다.

따라서, 이러한 불확실성을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 가치보다 현저히 낮은 수준에서 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 6억 6,500만원은 현재 시장 데이터 및 위험 요소를 고려할 때 과도하게 책정된 것으로 판단됩니다.

현 시점에서의 예상 입찰가 범위는 약 2억 5,000만원 ~ 3억 2,000만원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 특히, 지상권의 상세 내용을 파악하기 위한 추가적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (고려 대상 아님)

* 최근 매매가 기반 추정치: 약 3억 6,000만원 (높은 층수 가점 포함)

* 지상권 리스크 반영 후 예상 입찰가: 2억 5,000만원 ~ 3억 2,000만원

본 입찰가는 제공된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.