나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55920 [1] 경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 6층에이동609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""학동초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6, 지상35층건 내 6층 에이동609호로서(사용승인일: 2011.04.22.),
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 보안설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형인 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55920 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 6층 에이동 609호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하6층, 지상35층 건물 내 6층 (2011년 4월 22일 사용승인)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

1.3. 감정가

감정가: 193,000,000원

1.4. 감정평가서 요약

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "학동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 붙임, 내벽은 벽지 등 마감입니다.

토지는 대체로 세장형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 미상이며, 내부 이용상황은 건축물대장 및 현황도면, 탐문 등을 참고하였습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 동탄지웰에스테이트 오피스텔입니다.

"학동초등학교"가 남동측 인근에 있으며, 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2025년 4월 21일자 압류 (갑14, 광주시)

인수되는 권리: 2024년 10월 25일자 주택임차권 (을7, 강건, 185,000,000원). 이 임차인은 전입일자 2021년 4월 12일, 확정일자 2021년 3월 31일자로 대항력을 갖추고 있으며, 배당받지 못하는 보증금은 매수인에게 인수됩니다.

기타 권리: 다수의 소유권 이전 및 압류, 강제경매 등기가 있으나, 위 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 185,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 강건 (강 )

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 12일

확정일자: 2021년 3월 31일

대항력: 있음

3.3. 권리분석 종합 의견

본 물건에는 대항력 있는 임차인 강건(강 )이 존재하며, 보증금 185,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리상 이슈입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 중심상업지역에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있는 상업 중심 지역입니다.

주변에 아파트 단지들이 있어 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 주변 시설

학동초등학교가 인근에 있으며, 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 입지해 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 소각장, 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설, 소각장 건설 등으로 인한 주민 반대 시위가 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 보안 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

학동초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 강건(강 )의 보증금 185,000,000원이 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 명확한 금액으로 인수되므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 명도 관련

임차인이 존재하는 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 경우 협상이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획 상 규제

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하므로, 향후 건축, 개발 등 이용에 있어 관련 법규 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 동탄지웰에스테이트 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 지역에 소재합니다. 2011년에 준공되어 비교적 현대적인 시설을 보유하고 있으며, 중심상업지역에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

가장 큰 특징이자 유의할 점은 대항력 있는 임차인 강건(강 )의 존재입니다. 보증금 185,000,000원이 전액 배당되지 않으면 매수인에게 인수되는 만큼, 투자자는 이 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인의 전액 배당 가능성 및 명도 과정 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 동탄 지역의 오피스텔로, 지역 개발 및 임대 수요 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 또는 임대 수익 목적 투자가 가능합니다.

* 인수되는 임차 보증금 외에는 권리관계가 비교적 명확하여, 인수 후 관리에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 204,500,000원에서 215,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 최근 매매가 평균: 약 209,500,000원

* 감정가: 193,000,000원

* 인수되는 임차 보증금: 185,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원이 낙찰가 외에 추가로 매수인에게 인수되므로, 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 209,500,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이를 고려할 때, 매수인이 실제 부담하게 될 금액은 낙찰가와 인수 보증금의 합이므로, 시세를 초과하지 않도록 최대 입찰가는 이론적으로 시세(209,500,000원) - 인수 보증금(185,000,000원) = 24,500,000원이 됩니다.

그러나 이는 현실적으로 매우 낮은 금액이므로, 본 물건은 입찰가 산정이 매우 어려운 물건임을 인지해야 합니다.

일반적인 경매 투자 관점에서, 190,000,000원 정도의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 총 지출액은 190,000,000원(낙찰가) + 185,000,000원(인수 보증금) = 375,000,000원이 되어 시세보다 높아집니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰은 임차인의 배당 여부, 명도 가능성, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

최종 권장 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원 (단, 인수되는 보증금 185,000,000원을 고려하여 총 부담액이 시세 대비 과도하지 않도록 반드시 최종 검토 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.