나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55925 [1] 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 ""화담고등학교(예정)"" 남측 인근 ""세정프라자1동"" 건물 내에 위치하며 주위는 농경지대 내지 임야지대에서 택지로 용도전환 중에 있는 지역으로서 성숙도 등 고려시 주위환경은 양호시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층/지상5층 건물 중 제1층 제104호 외 1개호로서,
(사용승인일: 2020.11.09)
일련번호(1)[제1층 제104호]
외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호: 강화유리 마감 등,
바닥: 시멘트 모르타르 마감 등이며,

일련번호(2)[제2층 제203호]
외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 강화유리 마감 등,
바닥: 바닥타일 마감 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부,갑)상 ""근린생활시설"" 로 각각 등록되어 있으며 현장조사일 현재 일련번호(1)은 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 소방설비, 통신설비, 도시가스, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 정방형 토지로서 현장조사일 현재 ""상업용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 중로3류(폭 12m~15m)(봉담2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 공공주택지구, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55925 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종전의신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 781,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 20.06㎡ (약 6.07평)

건물면적: 42.56㎡ (약 12.88평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 개발 계획

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 "화담고등학교(예정)" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지대 또는 임야지대에서 택지로 용도전환 중에 있는 지역으로, 지역 개발 성숙도가 높아지고 있습니다. 특히, 봉담3지구는 2025년 지구계획 승인을 거쳐 2034년까지 약 1만 8천여 세대 규모의 공공주택 공급 및 도시 기반 시설 조성이 계획되어 있어 향후 주거 및 상업 환경 개선이 기대됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 토지 남측으로는 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 25일 접수된 전의신용협동조합의 근저당권입니다.

이후 소유권보존, 소유권이전신탁, 임의경매(수원지방법원 2025타경55925), 압류 등의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 인수되는 권리 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 부담

현재 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 권리 신고 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 업종 적합성

본건은 집합건축물대장상 "근린생활시설"로 등록되어 있습니다. 주변의 개발 계획과 향후 인구 유입 증가를 고려할 때, 다양한 근린생활시설 업종이 입점하기에 적합한 입지입니다.

4.2. 주변 상권 현황 및 잠재력

본건이 위치한 지역은 택지 개발이 진행 중이며, "화담고등학교(예정)" 인근에 위치하여 유동인구 증가 가능성이 있습니다. 주변 지역의 개발이 성숙됨에 따라 상권 역시 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비 상태

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층/지상5층 건물 중 제1층 제104호입니다. 사용승인일은 2020년 11월 9일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물 내 기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 소방설비, 통신설비, 도시가스, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 가능하며, 남측으로 폭 12m 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 봉담3지구 개발 계획에 따라 향후 교육 시설(유치원, 초/중/고등학교) 및 생활 편의 시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 공실 장기화 가능성

현장 조사일 기준, 본건(제1층 제104호)은 현재 "공실" 상태입니다. 임대차 관계가 미상인 점과 더불어, 지역 개발 진행 상황에 따라 공실 해소 및 장기화 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 지역 개발 성숙도 및 향후 전망

본건 주변 지역은 농경지대 및 임야지대에서 택지로 용도전환 중인 지역으로, 아직 개발 성숙도가 완전하지 않을 수 있습니다. 봉담3지구 개발이 예정되어 있으나, 계획대로 진행될 경우 2034년까지 준공될 예정이므로 개발 완료까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제약사항

토지이용계획 상 준주거지역, 성장관리권역, 상대보호구역 등에 해당하며, 이에 따른 건축 및 개발 행위 관련 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 상리 일대 일부 지역은 제1종 전용주거지역으로 지정되어 개발 행위가 제한된 사례가 있어, 용도지역 변경 가능성 등을 추가적으로 확인해 볼 필요가 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과 반영)

제공된 정보 및 외부 검색 결과상, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 향후 지역 특성 변화에 따라 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 화성시 봉담읍 상리 소재 신축 근린상가 건물로, 향후 대규모 공공주택지구 개발이 예정된 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있는 물건입니다. 현재 1층 일부 호실이 공실 상태이며 임대차 관계가 불분명한 점은 유의해야 합니다.

7.2. 주요 장단점 요약

장점:

* 개발 잠재력이 높은 지역에 위치 (봉담3지구 개발 예정)

* 2020년 준공된 신축 건물

* 근린생활시설로서의 입지 조건 양호

* 매각으로 인한 권리 소멸 확실

단점:

* 현재 1층 공실 상태

* 임대차 관계 미상으로 인한 부담 가능성

* 개발 예정 지역으로 성숙까지 시간 소요 예상

* 성장관리권역 등 관련 규제 존재

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치 상승 요인

봉담3지구의 성공적인 개발과 계획된 학교 및 기반 시설 확충은 해당 지역의 주거 가치와 상업 가치를 동시에 끌어올릴 것입니다. 신축 건물로서 향후 지역 개발 성숙에 따른 시세 상승이 기대됩니다.

8.2. 임대 수익 잠재력

현재 공실 상태이나, 지역 활성화 및 배후 수요 증가 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. 임대차 관계를 명확히 파악하고 적정 임대료를 책정하여 공실을 해소하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가 산정 제언

9.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 781,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 다양한 시장 상황과 본건의 가치를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 추가 고려 사항

입찰가를 산정하기 전에 반드시 인근 유사 물건의 실거래가, 공실률, 예상 임대료, 향후 개발 계획의 구체적인 진행 상황 등을 종합적으로 조사하여 수익률을 분석하는 것이 필수적입니다. 또한, 낙찰 후 명도 비용 및 세금 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.