나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55723 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 100 데코빌리지 비동 1층105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 '경기남부경찰청 용인체력단련장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경슬라브지붕 4층 건물 내 제1층 제105호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 등임

이용상태

연립주택으로 이용 중임.
(후첨 '내부구조도' 참고 바람.)

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 공동 현관문 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 포장된 공도(세로)인 언남로29번서길을 통해 진입로가 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55723 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 100 데코빌리지 비동 1층105호 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 언남로29번서길 40)

용도: 연립주택

감정가: 4억 9천 3백만원

토지면적: 189.74㎡ (약 57.4평)

건물면적: 163.12㎡ (약 49.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO (본건은 이필성 채권자로 임의경매 개시)

개시결정일: 2025-05-08

건축물 사용승인일: 2004-01-07

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 '경기남부경찰청 용인체력단련장' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 바, 교통 상황은 보통입니다. 단지 남측으로 포장된 공도인 언남로29번서길을 통해 진입로가 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015-03-04 신한은행 근저당권 (을1)

본건 경매 절차 진행 시, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 요약상 확인되는 모든 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리(을1)보다 후순위이거나, 매각으로 소멸되는 권리입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 서상원 (서 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-19

대항력: 없음

비고: 임차인 서상원씨는 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인되며, 대항력이 없어 낙찰 후에도 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 765,679,140원

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 경찰청 체력단련장, 학교, 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 근린생활시설 위주로 분포되어 있어, 주변 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

인근에 학교와 공원이 있어 교육 및 여가 활동에 유리합니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다.

* 건물구조 및 상태:

철근콘크리트조 경사슬라브 지붕 4층 건물 내 제1층 제105호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다. 이용 상태는 연립주택이며, 난방 설비, 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건:

본건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차 진행 또는 권리 관계 파악에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다. (본건은 수원지방법원 2025타경55723으로, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건(예: 2025타경1682)이 존재할 수 있습니다.)

* 토지 이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공사중단, 하자 등:

건축물 사용승인일이 2004년으로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 내부 상태 및 구조는 '내부구조도'를 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치한 연립주택으로, 비교적 넓은 토지와 건물 면적을 소유하고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 임차인으로 인한 인수 부담이 없어 경매 절차 자체는 비교적 깔끔한 편입니다. 그러나 건물의 준공 연도가 오래되었고, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 중복/유동화 물건이라는 점에서 추가적인 확인이 필요합니다. 감정가는 4억 9천 3백만원으로 책정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 약 49.3평의 전용 면적으로, 단독 사용 시 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 용인시의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따라 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4억 9천 3백만원입니다. 최근 주변 시세로는 2023년식 신축 빌라(69.9㎡)가 5억 6천 9백만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 신축이라는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다. 2014-2015년식 소형 빌라(46~57㎡)는 2억 초중반대에 거래되어 가격 편차가 큰 편입니다.

본건 건물 연식(2004년식)과 감정가, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

권리 분석 상 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 낙찰가율 90~100% 수준을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 4억 5천만원 ~ 4억 9천만원

현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태 및 주변 실거래가를 재확인하신 후, 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.