나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33481 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 574-14 세일해피랜드 3층 304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""남부천우체국"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제304호로서,
외벽: 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33481 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 574-14 세일해피랜드 3층 304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 17.31㎡ (약 5.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.59㎡ (약 12.27평, 전용면적 기준)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 확인됨)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항:

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제304호입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑13)입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 지상권개요 외 특이사항 없음)

* 임차인 현황

* 주택임차권: 심 (심재상), 보증금 148,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-20, 확정일자 2021-12-20.

본 임차인은 대항력이 없으며, 권리 분석상 임차인의 권리는 말소될 예정입니다. 이에 따른 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전: 우신자 (갑9, 갑12)

* 신탁등기말소: 우신자 (갑12)

* 주택임차권: 심재상 (을13, 금액 148,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑13, 금액 148,000,000원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 148,000,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

* 주변 시설

본건 소재지는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 주거 편의시설 이용이 가능한 것으로 파악됩니다.

지도 등 외부 검색을 통해 주변 시설을 파악하고자 하였으나, 해당 환경에서는 추가적인 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성

단지 인근으로 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량을 이용한 도심 및 주변 지역 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경

주거 밀집 지역에 위치하여 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리하며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인프라

단지 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활 영위에 필요한 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이라는 특이사항은 본건 경매 절차 또는 명도 과정에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다. 구체적인 조건 변경 내용은 추가 확인이 필요하며, 명도 진행 시 참고해야 할 부분입니다.

* 임대차 관계

임대관계 미상으로 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성은 항상 존재합니다. 그러나 본 건의 임차인(심재상)은 대항력이 없으며, 권리 분석상 말소될 예정이므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 송내동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 채권자인 주택도시보증공사가 임차 보증금과 동일한 금액의 강제경매를 신청하였고, 임차인 심재상의 주택임차권은 말소 예정으로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 경매 진행 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적은 안전한 물건입니다.

* HUG 관련 특수성

주택도시보증공사가 채권자로 참여하고 있어, 경매 절차 진행이 비교적 원활할 수 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이 긍정적으로 작용할 경우 명도 과정에서도 유리한 측면이 있을 수 있습니다.

* 지역 내 주거 가치

송내동 지역은 꾸준한 개발과 정비가 이루어지는 지역으로, 장기적인 주거 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 종합 의견 및 투자 포인트 고려 시, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, HUG 인수조건 변경 사항 및 명도 소요 기간 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원 (시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.