나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63099 [1] 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 「금신초등학교」 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고, 근거리에 금촌역(경의중앙)이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제101동 제1층 제101호 임

외벽 : 드라이비트, 파벽돌 마감 등
창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「공동주택(다세대주택)」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지로서 「공동주택(다세대주택)」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육청에 재확인 바람(TEL.940-7223))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박지현)로부터 2026.2.4.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63099 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 101동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 322,000,000원

토지면적: 95.05㎡ (약 28.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.11㎡ (약 19.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박지현)로부터 2026년 2월 4일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

건축물 정보:

- 건물명: 트루아종 타운하우스

- 총괄표제부 기준: 총 건축면적 546.61㎡, 연면적 1516.7㎡, 총 주차 20대, 2018년 6월 19일 사용승인.

- 표제부 기준: 101동, 지상 4층 건물, 철근콘크리트구조, 건축면적 216.23㎡, 연면적 601.48㎡, 총 주차 8대, 2018년 6월 19일 사용승인.

- 전유부 기준: 101동 1층 101호, 전용면적 63.11㎡ (약 19.09평).

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 「금신초등학교」 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고, 근거리에는 금촌역(경의중앙선)이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조 및 외관:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물 내 101동 1층 101호입니다.

외벽은 드라이비트, 파벽돌 마감 등이며, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태:

집합건축물대장 기준 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태:

인접지 대비 등고가 완만한 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로:

대상 물건 소재 토지는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26, 반드시 교육청에 재확인 바람)<교육환경 보호에 관한 법률>에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1. 근저당권 (채권자: 윤무영, 채권최고액: 180,000,000원, 접수일자: 2022-09-21)

주요 권리 내역:

* 소유권이전(신탁등기말소) (접수일자: 2022-02-25)

* 주택임차권 (채권자: 박지현, 금액: 270,000,000원, 접수일자: 2024-01-12, 전입일자: 2022-02-25, 확정일자: 2022-02-04) - 말소 예정

* 압류 (채권자: 파주세무서장, 접수일자: 2025-03-31) - 말소

* 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 270,000,000원, 접수일자: 2025-05-13) - 말소 (본건 사건)

* 압류 (채권자: 파주시, 접수일자: 2025-06-23) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박지현)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-01-12

대항력: 없음 (주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 대항력 포기)

비고:

* 임차인: 유재웅

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-04

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

인수되는 권리:

본건 경매 진행으로 인하여 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금(임차인 보증금 등)은 없는 것으로 분석됩니다. (단, 박지현 임차인의 경우 대항력 포기 확약서 제출됨)

1.3. 상권분석

주변 매매/임대 시세:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 미성빌라 (1990년식, 35.4㎡): 2026년 5월 14일, 6,000만원에 거래됨. (건축 연도 및 면적 차이 큼)

* 세운해비치 (2022년식, 71.93㎡): 2026년 5월 14일, 23,000만원(2억 3천만원)에 거래됨. (비교적 최근 건축, 면적 유사)

* 락플러스 (2017년식, 72.09㎡): 2026년 5월 5일, 18,500만원(1억 8천 5백만원)에 거래됨. (비교적 최근 건축, 면적 유사)

유사 물건 비교:

대상 물건(트루아종 타운하우스)은 2018년 건축, 전용면적 63.11㎡(약 19.09평)입니다.

비교 대상 중 락플러스(2017년식, 72.09㎡)의 거래가격을 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 256.6만원/㎡이며, 이를 대상 물건 면적에 적용 시 약 161,770,000원(약 1억 6천 1백 7십 7만원) 수준으로 추정됩니다.

세운해비치(2022년식, 71.93㎡)의 경우 평당 가격이 약 319.7만원/㎡이며, 이를 적용 시 약 201,770,000원(약 2억 1백 7십 7만원) 수준으로 추정됩니다.

시세 대비 감정가 분석:

본건의 감정가는 322,000,000원(약 3억 2천 2백만원)으로, 최근 유사 물건의 거래 시세(약 1.6억 ~ 2.3억) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준이 현재와 다를 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

인근 학교:

물건지 북측 인근에 금신초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

교통 편의성:

버스 정류장이 인근에 있고 금촌역(경의중앙선)을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 지역 내외 접근성도 양호한 편입니다.

주거 쾌적성:

다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 주거 환경은 무난합니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 일부 환경적 제약이나 관련 시설의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리:

본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 실제 낙찰 후 자산 가치 평가에 있어 리스크가 될 수 있습니다. 낙찰가 결정 시 시세 조사를 면밀히 진행해야 합니다.

임차인 관련 확약서 검토:

박지현 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 임대차 계약 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제된 것은 아니므로 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 제한:

가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용계획상의 제한은 향후 토지 활용이나 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 비교적 신축(2018년 건축)의 다세대주택입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계상 인수되는 부담은 없어 보이나, 감정가가 시세 대비 높게 책정되어 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 박지현 씨가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 법적인 문제는 최소화될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근(2018년)에 건축된 건물로 내구성과 편의성이 양호합니다.

금촌동 지역의 주거 수요가 꾸준히 존재하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

임차인 관련 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 명도 진행이 비교적 용이할 수 있습니다.

감정가와 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하여, 시세에 기반한 합리적인 입찰 시 수익률 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 322,000,000원 대비, 유사 면적 및 건축 연도의 인근 다세대주택 실거래가(약 1억 8천 5백만원 ~ 2억 3천만원)를 고려할 때, 보수적인 시각에서 접근하는 것이 advisable합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 시세 반영 및 경쟁 상황을 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 (약 1억 7천만원) 내외로 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.